เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 สะท้อนภาพความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจอย่างยิ่ง ผ่านข้อมูลเชิงลึกจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้า
นเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) นำเสนอข้อมูลสำคัญที่ช่วยให้เราเข้าใจทิศทางตลาดและกลยุทธ์ของบรรดาผู้พัฒนาโครงการยักษ์ใหญ่
แท้จริงแล้ว ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดต่างมีจุดแข็งและเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่ทำให้พวกเขาสามารถยืนหยัดและอ้างความเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์ที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นการเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืนของโครงการ, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือแม้แต่ผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมติดทะเล (Beachfront Condominiums) AREA ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อจัดอันดับความเป็นผู้นำ “ด้านมูลค่าการลงทุน” และ “ด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ท็อป 10 ผู้พัฒนา ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
จากการสำรวจของ AREA ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ พบว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในยุคที่เศรษฐกิจยังมีความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่มอาจลดลง ทำให้โครงการในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) เริ่มเผชิญปัญหาในการขอสินเชื่อจากธนาคาร ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ (Top 10 Developers) สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยบริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และถึงแม้จะมีจำนวนเพียง 10 บริษัท แต่ก็สามารถสร้างสัดส่วนการตลาดได้เกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงอำนาจและความแข็งแกร่งของแบรนด์ใหญ่ในอุตสาหกรรม
การกระจุกตัวของ “หน่วยเปิดตัวใหม่”
ข้อมูลเชิงลึกแบ่งออกเป็น 2 มิติหลัก คือ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่” และ “มูลค่าการลงทุนใหม่”
ในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ โดยรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดตัวรวมกันทั้งสิ้น 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% หรือเกิน 2 ใน 3 ของตลาดรวม
การกระจุกตัวของ “มูลค่าการลงทุนใหม่”
ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” ตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกมีมูลค่าเปิดขายรวม 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีมูลค่าการลงทุนใหม่รวมกันสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งแสดงให้เห็นว่าบริษัทขนาดใหญ่ไม่เพียงแต่เปิดตัวโครงการจำนวนมาก แต่ยังสามารถดึงดูดมูลค่าการลงทุนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดได้เป็นอย่างดี
“แสนสิริ” นำทัพด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้วยการเปิดตัวโครงการรวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้เปิดตัวโครงการใหม่ 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับกลางค่อนบนของตลาด
ตามมาด้วยบริษัทชั้นนำอื่นๆ ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายลดหลั่นกันไป ดังนี้:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในทางกลับกัน เมื่อพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ขึ้นแท่นเป็นผู้นำ ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการไป 1,661 ยูนิต แต่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น หรือการผสมผสานระหว่างโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคากลางถึงบน
บริษัทที่ติดอันดับ Top 5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
อันดับ 1: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มูลค่า 21,085 ล้านบาท
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่น่าจับตาที่สุดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่บางโครงการสามารถทำได้ในระดับที่น่าทึ่ง สะท้อนถึงการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตราลักชัวรี
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างปรากฏการณ์ด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีการบันทึกมา
ในขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงเช่นกัน โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท ในบรรดา 10 อันดับแรก
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าระดับไฮเอนด์ได้อย่างสม่ำเสมอ โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งรวมถึงการเปิดตัวคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านหรู
สำหรับโครงการที่คาดว่าจะสร้างสถิติสูงสุดใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คือ บ้านระดับอัลตราลักชัวรีแบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งจะทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีมีความน่าสนใจและมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงยิ่งขึ้นไปอีก
วิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568: การลงทุนที่เหนือกว่า
ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงแสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่น่าจับตา โดยเฉพาะในกลุ่มผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ที่สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง ทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยที่เปิดตัวและมูลค่าการลงทุน
ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา:
การแบ่งส่วนตลาดที่ชัดเจน: ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่สามารถกำหนดกลยุทธ์และตำแหน่งทางการตลาดของตนเองได้อย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นการเจาะกลุ่มตลาดบน, การเน้นความยั่งยืน, หรือการขยายตลาดสู่ต่างจังหวัด สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความแตกต่างและรักษาฐานลูกค้า
การปรับตัวต่อภาวะเศรษฐกิจ: การที่ตลาดระดับบนยังคงสามารถซื้อขายได้ดี ในขณะที่ตลาดระดับกลาง-ล่างเผชิญความท้าทายในการขอสินเชื่อ สะท้อนถึงความสำคัญของการประเมินกำลังซื้อและความเสี่ยงของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย กลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มที่มีความมั่นคงทางการเงินจึงมีความสำคัญมากขึ้น
บทบาทของ Big Data และการวิเคราะห์: การที่ AREA สามารถนำเสนอข้อมูลเชิงลึกผ่าน Big Data ได้ แสดงให้เห็นถึงพลังของการวิเคราะห์ข้อมูลในการเข้าใจทิศทางตลาด การวางแผนกลยุทธ์ และการตัดสินใจลงทุนได้อย่างแม่นยำ
โอกาสในการลงทุนในสินทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury: การเปิดตัวโครงการบ้านหรูมูลค่าหลายร้อยล้านบาท สะท้อนถึงการเติบโตของตลาด Ultra-Luxury ที่ยังคงมีกำลังซื้อสูง และเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้สนใจ:
ศึกษาข้อมูลเชิงลึก: การทำความเข้าใจข้อมูลตลาดเชิงลึก เช่น รายงานจาก AREA จะช่วยให้นักลงทุนสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
มองหาโอกาสในตลาด Niche: แม้ตลาดแมสจะเผชิญความท้าทาย ตลาด Niche อย่าง Ultra-Luxury หรือโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต
พิจารณาปัจจัยด้านทำเลและเศรษฐกิจมหภาค: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องอาศัยการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานของทำเลที่ตั้ง ควบคู่ไปกับการประเมินทิศทางเศรษฐกิจโดยรวม
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่เหนือกว่า หรือต้องการคำปรึกษาในการเลือกสรรอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ อย่าพลาดที่จะเจาะลึกข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของคุณเป็นไปอย่างชาญฉลาดและประสบความสำเร็จสูงสุดในปี 2568 นี้!
