เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง ด้านมูลค่าและการเปิดตัวโครงการ?
ในโลกแห่งการลงทุนที่เคลื่อนไหวอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจถึงพลวัตของตลาดคือหัวใจ
สำคัญของผู้ที่ต้องการประสบความสำเร็จ ไม่ว่าจะเป็นนักพัฒนาโครงการ นักลงทุน หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยของตนเอง ในปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงเป็นสนามรบที่น่าจับตามอง การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านแนวราบ หรือคอนโดมิเนียม ล้วนสะท้อนให้เห็นถึงทิศทาง กลยุทธ์ และกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค
แม้ว่าภาพรวมของตลาดจะมีผู้เล่นมากมาย แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า “บิ๊กแบรนด์” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างก็สามารถสร้างจุดยืนที่แข็งแกร่งให้กับตนเองได้ บางรายอาจจะเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูที่มีมูลค่ากว่า 15 ล้านบาทขึ้นไป บางรายชูจุดเด่นด้านความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ หรือบางบริษัทอาจจะเน้นการขยายตลาดในต่างจังหวัด หรือเจาะจงตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาดที่เรียกว่า “บีชฟรอนต์” อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของการลงทุน การจัดอันดับผู้นำที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ที่เปิดตัวจริงในช่วงเวลาที่ผ่านมา
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้ทำการสำรวจและวิเคราะห์ข้อมูล Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใดที่สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างโดดเด่น ทั้งในเชิงปริมาณและมูลค่า
10 บริษัทชั้นนำ ครองส่วนแบ่งตลาดรวมกว่า 70%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งถือเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย โดยมีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเคยเติบโตได้ดี
ที่น่าสนใจคือ สถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบันที่หลายคนอาจมองว่าเป็นช่วงวิกฤต หรือกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ส่งผลให้ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท หรือที่เรียกว่า “ตลาดแมส” ประสบปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูง อย่างไรก็ตาม ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน โดยเฉพาะกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ยังคงแข็งแกร่งในเซ็กเมนต์นี้
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ตลาดส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่ม “บิ๊กแบรนด์” หรือผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่พวกเขาก็สามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ได้อย่างน่าประทับใจถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลสำคัญที่ AREA นำเสนอมี 2 ตัวชี้วัดหลัก ได้แก่:
ข้อมูลจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่: ในภาพรวมของตลาดเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรก 2568 การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำ ได้เปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา มูลค่าการลงทุนในตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำได้มีการลงทุนใหม่มูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ยังคงเป็นผู้ขับเคลื่อนหลักของตลาด การลงทุนของพวกเขาสะท้อนถึงความมั่นใจในศักยภาพของตลาด และความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน รวมถึงการมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
เมื่อพิจารณาในเชิงปริมาณ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กลายเป็นผู้นำในการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยสามารถเปิดตัวได้ถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (ซึ่งมีจำนวนรวม 15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการใหม่ ซึ่งส่งผลให้มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดเป็นอันดับ 1 โดยคิดเป็นมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการจำนวนมากนี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย และความสามารถในการบริหารจัดการการผลิตในปริมาณมาก
สำหรับบริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ 2-5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ. เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ. แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยนั้นมีความหลากหลาย และแต่ละบริษัทก็มีจุดแข็งที่แตกต่างกัน การที่แสนสิริสามารถครองอันดับ 1 ด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ย่อมสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในวงกว้าง
“เอพี (ไทยแลนด์)” นำทัพด้านมูลค่าการเปิดขายโครงการ
ในทางกลับกัน เมื่อมองในมุมของ “มูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กลายเป็นผู้นำอย่างแท้จริง โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมกันได้สูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (ซึ่งอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (ติดอันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ นี่แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นมูลค่าสูง หรือการเจาะตลาดในทำเลที่มีราคาสูง
สำหรับบริษัทที่ติดอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ ได้แก่:
บมจ. แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการขายได้สูงขนาดนี้ สะท้อนถึงความสามารถในการนำเสนอโครงการที่มีศักยภาพ การบริหารจัดการต้นทุน การตลาด และการขายที่สามารถดึงดูดผู้ซื้อในระดับราคาสูงได้
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทะยานสู่ความหรูหรา มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
สีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 หนีไม่พ้น “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งยิ่งเวลาผ่านไป ราคายิ่งมีความน่าทึ่งและเหนือความคาดหมาย
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ มีจำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมกันได้สูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง และเป็นการสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการในตลาด “อัลตร้าลักซ์ชัวรี” ที่ยังคงมีอยู่จริง
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็สามารถพัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาทต่อหน่วย
ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจอีกอย่างหนึ่งคือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาสูง ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท การที่ราคาเฉลี่ยลดลงเล็กน้อยนี้ อาจเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งโดยทั่วไปมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยต่ำกว่าบ้านเดี่ยวระดับหรู
อย่างไรก็ตาม SC Asset ก็ยังคงเดินหน้าสร้างความฮือฮา โดยการเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ “อัลตร้าลักซ์ชัวรี” ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวนี้จะถูกยกยอดเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ ซึ่งคาดว่าจะทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรีมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมา
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์
การวิเคราะห์ข้อมูลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เผยให้เห็นถึงภาพที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้เศรษฐกิจจะมีความท้าทาย แต่ตลาดระดับบนยังคงแข็งแกร่ง และผู้เล่นรายใหญ่อย่าง “บิ๊กแบรนด์” ยังคงมีอิทธิพลอย่างมากต่อทิศทางของตลาด
การกระจุกตัวของตลาด: 10 บริษัทชั้นนำยังคงครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ สะท้อนถึงความแข็งแกร่งด้านเงินทุน การบริหารจัดการ และความน่าเชื่อถือ
กลยุทธ์ที่หลากหลาย: บางบริษัทเน้นปริมาณการเปิดตัวเพื่อเข้าถึงตลาดที่กว้างขึ้น (เช่น แสนสิริ) ในขณะที่บางบริษัทเน้นมูลค่าของโครงการเพื่อเจาะตลาดระดับบน (เช่น เอพี ไทยแลนด์)
ตลาดอัลตร้าลักซ์ชัวรีเติบโต: การปรากฏตัวของโครงการที่มีราคาสูงลิบลิ่ว แสดงให้เห็นว่ายังมีกลุ่มทุนที่พร้อมจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม สะท้อนถึงความมั่งคั่งของกลุ่มเป้าหมาย
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาที่อยู่อาศัย การเข้าใจถึงการจัดอันดับเหล่านี้ รวมถึงกลยุทธ์ของแต่ละบริษัท จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและเท่าทันตลาด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดในปัจจุบัน อย่ารอช้า! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จในทุกการลงทุนของคุณ
