ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: กลยุทธ์ผู้นำมูลค่าและจำนวนหน่วย
กรุงเทพมหานคร, ประเทศไทย – ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงแสดงพลวัตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ซึ่งเป็นศูนย์กลางการลงทุนและอยู่อาศัยที่สำคัญที่สุดของประเทศ การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ภายใต้แรงกดดันทางเศรษฐกิจและความคาดหวังของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับภาพรวมตลาดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยเน้นย้ำถึงกลยุทธ์และจุดแข็งของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในมิติของการ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน”
ความโดดเด่นของแบรนด์ใหญ่: การครองส่วนแบ่งตลาดที่เหนือกว่า
แม้ว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกรายจะมีจุดยืนและกลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างกันไป บางรายอาจเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูที่มีมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่การวิเคราะห์ของ AREA ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจตลาดอย่างชัดเจนในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ข้อมูลจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แสดงให้เห็นว่า 10 บริษัทชั้นนำสามารถครองส่วนแบ่งตลาดไปได้มากถึง 71% ของมูลค่าการลงทุนรวม ซึ่งบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการแข่งขันที่เหนือกว่าของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด
ภาพรวมตลาด: การปรับตัวในยุคเศรษฐกิจที่ท้าทาย
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการโดยรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง ผลกระทบที่เกิดขึ้นแตกต่างกันไปในแต่ละกลุ่มราคา ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กำลังเผชิญปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง ในทางกลับกัน ตลาดบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงสามารถดำเนินไปได้อย่างต่อเนื่อง ผู้บริโภคในกลุ่มนี้ยังคงมีความสามารถในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างราบรื่น สะท้อนถึงกลุ่มลูกค้าที่มีฐานะทางการเงินมั่นคงและมองหาคุณภาพชีวิตที่ดี
10 บริษัทชั้นนำ: กลไกขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์
การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดใน 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สะท้อนให้เห็นถึงบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์ของ AREA แบ่งการพิจารณาออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก ได้แก่ “ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” และ “ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่”
ด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่:
โดยรวมแล้ว ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมียอดรวมอยู่ที่ 15,452 ยูนิต
ในจำนวนนี้ บริษัท 10 อันดับแรก สามารถเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวมทั้งหมด บ่งชี้ว่าบริษัทเหล่านี้มีบทบาทสำคัญในการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาด
ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่:
ในส่วนของมูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกมีมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ทั้งสิ้น 110,820 ล้านบาท
10 บริษัทชั้นนำ มีมูลค่าการลงทุนใหม่รวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% ของมูลค่าตลาดรวม ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการระดมทุนและการดำเนินโครงการขนาดใหญ่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่
“แสนสิริ”: ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
จากการสำรวจในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท บมจ.แสนสิริ สามารถครองอันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ โดยเปิดตัวโครงการรวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่ยังคงสามารถเข้าถึงได้สำหรับกลุ่มผู้บริโภคในวงกว้าง
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)”: ผู้นำด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่
ในขณะที่แสนสิริเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย บริษัท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ ด้วยมูลค่าโครงการรวม 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
การที่เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่มีมูลค่าการเปิดขายสูง แสดงให้เห็นว่าบริษัทมีกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนถึงการเน้นโครงการที่มีมูลค่าและศักยภาพในการทำกำไร
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”: ยกระดับราคาสินค้าเฉลี่ย สู่กลุ่ม Ultraluxury
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่โดดเด่นอย่างมาก คือ ปรากฏการณ์ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นถึงการมุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง และการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าและเอกลักษณ์เฉพาะตัว
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังคงรักษามาตรฐานด้วยการพัฒนาโครงการที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
สำหรับ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่มักเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าพรีเมียม ก็ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ไฮไลท์สำคัญที่คาดว่าจะสร้างสีสันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 คือ การเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์ Ultraluxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง และมีราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้จะยกระดับการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดบ้านหรูให้สูงขึ้นไปอีกขั้น และสะท้อนถึงศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนของประเทศไทย
แนวโน้มและการเตรียมพร้อมสำหรับอนาคต
จากข้อมูลดังกล่าว ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังแบ่งกลุ่มอย่างชัดเจน โดยตลาดระดับกลางถึงล่างเผชิญความท้าทายด้านกำลังซื้อและสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดระดับบนยังคงมีศักยภาพการเติบโตและเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมาย
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จในยุคนี้ จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการของตนเอง การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างรอบด้าน และการเลือกบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าเชื่อถือและมีวิสัยทัศน์ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า หรือต้องการยกระดับคุณภาพชีวิตด้วยที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืน.
