เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: สัญญาณการเติบโตในกลุ่มกำลังซื้อสูง และการกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่
โดย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ 10 ปี
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งป
ีแรกของปี 2568 ยังคงแสดงให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก AREA (Agency for Real Estate Affairs) ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ควบคู่ไปกับการเติบโตที่โดดเด่นในกลุ่มกำลังซื้อระดับสูง ซึ่งสะท้อนถึงทิศทางการลงทุนและการพัฒนาที่น่าจับตามองในปีนี้
ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันที่สูงมาก โดยแบรนด์ใหญ่แต่ละค่ายต่างมีจุดแข็งและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป พวกเขามักจะประกาศตัวเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์ใดเซ็กเมนต์หนึ่ง เช่น ผู้นำตลาดบ้านหรูมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมติดชายหาด อย่างไรก็ตาม การประเมินความเป็น “ผู้นำ” อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจากข้อมูลเชิงปริมาณที่จับต้องได้ วันนี้ AREA ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลที่สำคัญ โดยเน้นไปที่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
10 ผู้เล่นหลักครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจของ AREA ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย ด้วยมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือว่ามีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัว
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในช่วงที่เศรษฐกิจเผชิญความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง พบว่าตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท (ตลาดแมส) ประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบนซึ่งมีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในกลุ่มนี้
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนในการเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่าตลาดมีการกระจุกตัวอย่างชัดเจนในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถึงแม้ว่าจะมีเพียง 10 บริษัท แต่พวกเขาก็สามารถครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ไปได้เกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลสำคัญที่ AREA ได้รวบรวมมี 2 ตัวชี้วัดหลัก ได้แก่:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต สำหรับ 10 บริษัทแรก มีจำนวนหน่วยเปิดตัวรวมกันทั้งสิ้น 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก มูลค่าตลาดรวมของการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 110,820 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก คิดเป็นมูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 71% ของตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นบริษัทที่เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุด โดยมีจำนวนถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต) ด้วยเหตุนี้ แสนสิริจึงก้าวขึ้นเป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ โดยได้พัฒนาโครงการรวม 1,847 หน่วย มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
อันดับถัดมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” นำทัพด้วยมูลค่าการเปิดขายสูงสุด
เมื่อพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือบริษัทที่ครองอันดับหนึ่ง ด้วยมูลค่าโครงการที่พัฒนาขึ้นรวม 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการรวม 1,661 ยูนิต แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ตามมาในกลุ่มผู้นำด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 101.3 ล้านบาท
สีสันที่โดดเด่นของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่แสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของตลาดระดับบนอย่างชัดเจน
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กลายเป็นที่จับตาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติที่น่าประทับใจ
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสำหรับ 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
อีกหนึ่งผู้เล่นที่มักเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาโครงการราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของเอสซี แอสเสท อยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง และมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ถือเป็นไฮไลท์ที่คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านระดับซูเปอร์ลักเซอรี่มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
แนวโน้มตลาดและโอกาสการลงทุนในปี 2568
จากข้อมูลข้างต้น สามารถสรุปแนวโน้มสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ได้ดังนี้:
การเติบโตของตลาดระดับบน: กำลังซื้อในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้สูงยังคงแข็งแกร่ง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับลักเซอรี่และอัลตราลักเซอรี่ที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาที่มุ่งเน้นเซ็กเมนต์นี้มีโอกาสสูงในการประสบความสำเร็จ
การกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่: บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและเครือข่าย จะยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีมูลค่าสูง
ความท้าทายในตลาดแมส: ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่าง (ราคา 3-5 ล้านบาท) ยังคงเผชิญกับความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งอาจส่งผลต่อยอดขายและการเปิดตัวโครงการใหม่ในเซ็กเมนต์นี้
เทรนด์การพัฒนาที่ยั่งยืนและนวัตกรรม: แม้ข้อมูลในบทความจะเน้นที่มูลค่าและการเปิดตัวโครงการ แต่ปัจจัยด้านความยั่งยืน การออกแบบที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ จะยังคงเป็นจุดเด่นที่สร้างความแตกต่างและดึงดูดผู้บริโภคยุคใหม่
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: สำหรับนักลงทุน การพิจารณาถึงศักยภาพของตลาดระดับบน ราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในบางเซ็กเมนต์ และการเติบโตของตลาดต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ อาจเป็นโอกาสที่น่าสนใจ
โอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค:
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 นี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง การทำความเข้าใจถึงผู้เล่นหลักในตลาด แนวโน้มการเติบโตของแต่ละเซ็กเมนต์ และปัจจัยขับเคลื่อนราคา จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณกำลังวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณในปี 2568 นี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และศึกษาข้อมูลเชิงลึกจะช่วยให้คุณพบกับโอกาสที่ดีที่สุด.
