วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ผู้เล่นรายใหญ่ครองตลาด และเทรนด์ราคาพุ่งสูง
ในยุคที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่น่าจับตา การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและแนวโน้มต่างๆ ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่า
งยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ข้อมูลล่าสุดจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยเน้นไปที่ผู้เล่นรายใหญ่และมูลค่าการลงทุนที่น่าจับตา
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568: การกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่
การสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงถึง 7.172 ล้านบาท แนวโน้มนี้บ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมกำลังมีราคาที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังอยู่ในภาวะเติบโตที่ดี
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ สภาวะตลาดในปัจจุบันที่อาจมีความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคบางส่วนลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ซึ่งอาจประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารได้ยากขึ้น ในขณะที่ตลาดบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในกลุ่มนี้
10 ผู้เล่นหลัก กุมส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
ข้อมูลจากการสำรวจเผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดอย่างชัดเจน โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดได้สูงถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งหมายความว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นผู้ที่มีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
ข้อมูลนี้ถูกแบ่งออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก คือ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่” และ “มูลค่าการลงทุนใหม่”
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดรวมมีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือ 15,452 ยูนิต จาก 10 บริษัทชั้นนำ ได้มีการเปิดตัวรวมกันทั้งสิ้น 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีการลงทุนใหม่รวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้นำในตลาด โดยเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) บริษัท แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการทั้งหมด 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
สำหรับอันดับรองลงมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ประกอบด้วย:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในทางกลับกัน หากพิจารณาในแง่ของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำ โดยมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมกว่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่า เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (เช่นเดียวกับอันดับ 1 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ด้วยมูลค่าการลงทุนที่สูงกว่า ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน
อันดับรองลงมาในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูง: “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์
อีกหนึ่งประเด็นที่น่าสนใจและสะท้อนถึงทิศทางของตลาดคือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีบริษัทที่สร้างความฮือฮาด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงเป็นพิเศษ นั่นคือ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ติดอันดับใน 10 อันดับแรก ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดถึง 20.627 ล้านบาท
สำหรับบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาโครงการระดับราคาสูง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาทในช่วงครึ่งปีแรก ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ที่น่าจับตาที่สุดในตลาดซูเปอร์ลักชัวรี คือ การเปิดตัวโครงการ “SONLE Residences” ซึ่งเป็นบ้านระดับอัลตราลักชัวรี จำนวนเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการนี้คาดว่าจะถูกนับรวมเป็นการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 และจะส่งผลให้ตลาดบ้านหรูระดับบนมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดในครึ่งปีหลังอย่างแน่นอน
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 และการลงทุนที่น่าสนใจ
จากข้อมูลข้างต้น เราสามารถสรุปแนวโน้มสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 และคาดการณ์ไปถึงช่วงครึ่งปีหลังได้ดังนี้:
การครอบงำของกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่: ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและแบรนด์เป็นที่ยอมรับ ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด การเปิดตัวโครงการใหม่ส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มนี้
ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้น: ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดกลางถึงบน มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจเป็นผลมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ความต้องการของตลาด และการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น
ตลาดบนยังคงแข็งแกร่ง: ในขณะที่ตลาดแมสอาจเผชิญกับความท้าทายด้านสินเชื่อ ตลาดระดับบนยังคงมีความต้องการสูงและมีการซื้อขายที่ต่อเนื่อง ผู้ประกอบการที่เน้นตลาดนี้จึงมีโอกาสในการเติบโต
ความต้องการบ้านหรูระดับ Ultra-Luxury เพิ่มสูง: การเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวราคาสูงมาก บ่งชี้ถึงการเติบโตของกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อสูงและมองหาที่อยู่อาศัยที่เป็นเอกลักษณ์และมีมูลค่า
ความสำคัญของ “มูลค่าลงทุน” และ “ราคาต่อหน่วย”: นักลงทุนและผู้ซื้อควรพิจารณาทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่ารวมของโครงการ รวมถึงราคาเฉลี่ยต่อหน่วย เพื่อประเมินศักยภาพการลงทุนและตำแหน่งทางการตลาดของโครงการ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการศึกษาข้อมูลเพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง การติดตามแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผู้เล่นหลัก และการประเมินปัจจัยด้านราคา จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า
หากท่านกำลังมองหาการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ หรือต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ตรงตามความต้องการและไลฟ์สไตล์ของท่าน อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อร่วมกันค้นหาโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุนของท่านในศักราชใหม่นี้
