เจาะลึกตลาดอสังหาฯ 2025: ใครคือผู้นำตัวจริงด้านมูลค่าและปริมาณการลงทุน?
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 ตลาดการเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงคึกคัก ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษอย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้เผยภาพรวมตลาดที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะการจัดอันดับผู้นำในมิติต่างๆ ทั้งด้าน “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568
ภาพรวมตลาด: การกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่ และการปรับตัวของราคา
ข้อมูลจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่กำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง กลับส่งผลให้ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) ประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Upper-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มนี้
หนึ่งในปรากฏการณ์ที่โดดเด่นที่สุดคือ การกระจุกตัวของตลาดอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ Big Brands ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมหาศาล แม้จะมีเพียง 10 บริษัทที่ถูกจับตา แต่ทั้ง 10 บริษัทนี้ สามารถครอบครองส่วนแบ่งการตลาดได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ผู้นำด้านจำนวนหน่วยลงทุน: “แสนสิริ” โชว์ผลงานโดดเด่น
เมื่อพิจารณาจาก “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเวลาปกติ โดยมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต
ในจำนวนนี้ บริษัท บมจ.แสนสิริ เป็นผู้นำอย่างแท้จริงในด้านปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ ด้วยจำนวนการเปิดตัวทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนถึง 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่ทั้งหมด 7 โครงการ โดยมีมูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
ข้อมูลนี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ของแสนสิริในการตอบสนองตลาดที่มีความต้องการหลากหลาย โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการจำนวนมากที่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่กว้างขึ้น
ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน: “เอพี (ไทยแลนด์)” สร้างมูลค่าสูงสุด
ในส่วนของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บริษัท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำอย่างโดดเด่น ด้วยมูลค่าการลงทุนในการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะเปิดตัวโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นระดับราคาที่สูงขึ้น ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ โดยอยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาทต่อหน่วย
สำหรับบริษัทที่ติดอันดับ Top 5 ในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนของเอพี (ไทยแลนด์) แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและกำหนดกลยุทธ์ราคาที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย: “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างความฮือฮา
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ไม่กล่าวถึงไม่ได้ คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการพัฒนาโครงการในระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี ที่มีราคาสูงเป็นพิเศษ
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาอย่างมาก ด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าจับตามอง
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านการพัฒนาโครงการที่มีราคาสูงอย่างต่อเนื่อง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยใน 10 อันดับแรกอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่มักจะติดอันดับ “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าระดับพรีเมียม ในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม หากนับรวมโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักซ์ชัวรีแบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง ซึ่งมีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท โครงการนี้จะถูกนับรวมเป็นสถิติการเปิดตัวครึ่งปีหลัง ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรีมีการแข่งขันด้านราคาสูงสุดในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 นี้
แนวโน้มตลาดและโอกาสในการลงทุน
จากข้อมูลที่ปรากฏ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่มีความซับซ้อนและแบ่งออกเป็นกลุ่มย่อยๆ อย่างชัดเจน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงครองความได้เปรียบในการแข่งขัน ขณะที่ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักสำหรับโครงการระดับบน
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์ของแต่ละบริษัทผู้พัฒนา รวมถึงการวิเคราะห์แนวโน้มราคาและการแบ่งกลุ่มลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง หากสามารถเลือกจังหวะและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดและกำลังซื้อในปัจจุบัน
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์สภาวะตลาดปี 2568 นี้ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของท่านเกิดประโยชน์สูงสุด
