ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนเร้น
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากการเ
ติบโตที่เห็นในปี 2565 แต่สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยืดเยื้อจนถึงช่วงปลายปี ประกอบกับช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมได้อย่างดี การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้ในปี 2566 จากข้อมูลที่รวบรวมกว่า 41 บริษัท ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กรในการรับมือกับความผันผวนของตลาด และชี้ให้เห็นถึง “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่เต็มไปด้วยการแข่งขัน
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
จากการสำรวจข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% อย่างไรก็ตาม การเจาะลึกรายบริษัทกลับเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลใจกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าตกใจ โดยเฉพาะบริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% หรือราวๆ -28% นอกจากนี้ ไรมอน แลนด์ ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยการติดลบ -26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ที่ -22% และ ไซมิส แอสเสท ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มักจะแข็งแกร่งอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่พ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ศุภาลัย ที่ -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! ชนะศึกรายได้รวม แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงความพยายามในการปรับตัวและรักษาฐานรายได้ของบริษัทต่างๆ อย่างไรก็ตาม การวัดผลด้วย “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว อาจให้ภาพที่แตกต่างออกไป เนื่องจากบางบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อเจาะลึกถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญของความสามารถในการสร้างยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่านั้น คือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อหลายบริษัท เช่น ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำในด้านรายได้จากการขายอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่ตอกย้ำถึงความท้าทายในตลาด คือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์! “ยอดขาย” สะท้อนกลยุทธ์ที่แม่นยำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ทวงคืนอันดับ 1)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%, อันดับ 2)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%, อันดับ 4)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท (อันดับ 5)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (ประคองตัวใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท (อันดับ 7)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท (อันดับ 9)
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท (อันดับ 10)
ผลประกอบการที่โดดเด่นอีกบริษัทที่ควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่จะบ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและสุขภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งของบริษัท ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แชมป์กำไร! แต่เบื้องหลังมีปัจจัยพิเศษ
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (ผู้นำด้านกำไร)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (อันดับ 2)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท (อันดับ 3)
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%, อันดับ 4)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%, อันดับ 5)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท (อันดับ 6)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท (อันดับ 7)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท (อันดับ 8)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท (อันดับ 9)
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท, อันดับ 10)
แม้ว่า แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้กำไรสูงผิดปกติในปีนี้ คือ การรับรู้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ก็มีโอกาสที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ พร้อมโอกาสใหม่ๆ
บทสรุปของผลประกอบการปี 2566 ที่กล่าวมาข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญในปี 2567 นี้อย่างไม่ต้องสงสัย สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบ, และข้อจำกัดด้านกฎหมายต่างๆ ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้การดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นงานที่ยาก
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤต ย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และสามารถเข้าใจถึงความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การสร้างสรรค์นวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ, การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการสร้างความแตกต่างในแบรนด์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามอุปสรรคเหล่านี้
ในปี 2567 นี้ เป็นปีที่ผู้เล่นในตลาดจะต้องแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริง ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างรายได้ แต่รวมถึงการบริหารจัดการองค์กรให้สามารถทำกำไรได้อย่างยั่งยืน การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เช่น การให้ความสำคัญกับโครงการที่อยู่อาศัยที่มีฟังก์ชันหลากหลาย, การผนวกเทคโนโลยีเพื่ออำนวยความสะดวก, หรือการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตแบบ Work from Home จะเป็นสิ่งจำเป็น
สำหรับนักลงทุน การเลือกบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง, มีกระแสเงินสดที่มั่นคง, มีแผนธุรกิจที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้ จะเป็นการลงทุนที่น่าจับตามอง ไม่ว่าจะเป็นบริษัทที่มียอดขายเติบโตอย่างต่อเนื่อง, บริษัทที่มีความสามารถในการควบคุมต้นทุนและสร้างกำไรได้ดี, หรือบริษัทที่มีการกระจายความเสี่ยงในพอร์ตโฟลิโอที่ดี
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนผ่าน การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด, การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน, และการเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย จะเป็นสิ่งสำคัญที่สุดสำหรับทุกคนที่เกี่ยวข้องในอุตสาหกรรมนี้
คุณพร้อมที่จะสำรวจโอกาสและคว้าชัยชนะในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้แล้วหรือยัง? มาร่วมกันสร้างอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยให้แข็งแกร่งไปด้วยกัน!
