ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: การปรับตัวสู่ยุคใหม่แห่งโอกาส
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภ
าวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ สภาพตลาดที่ซบเซา kéo dài ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และดูเหมือนว่าบรรยากาศที่อึมครึมนี้จะยังคงต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนเป็นอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมครั้งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่ชวนให้คิด
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 เป็นจำนวน 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งขึ้น เพราะสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 60% มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วง เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ลดลง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และเป็นที่ยอมรับอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% นอกจากนี้ Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SENA): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายราย อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ที่ทำผลงานได้ดีก็จะเปลี่ยนแปลงไป
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เห็นรายได้จากการขายตกลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทอันดับต้นๆ อย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SENA): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มฉายแสงหลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้แรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SENA): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: การปรับตัวเพื่ออยู่รอดและเติบโต
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวม แสดงให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน เพื่อรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน ปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อความสำเร็จในปีนี้ ได้แก่:
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมค่าใช้จ่ายและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน จะช่วยลดผลกระทบจากต้นทุนที่สูงขึ้น
การปรับผลิตภัณฑ์ให้ตอบโจทย์ตลาด: การเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การพัฒนาโครงการที่เข้าถึงได้ (Affordable Housing) หรือโครงการที่มีจุดเด่นที่แตกต่าง จะช่วยกระตุ้นยอดขาย
การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน: การรักษาสภาพคล่องให้อยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ตลาดซบเซา
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการขาย การตลาด และการบริการ จะช่วยสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า และเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
การสร้างพันธมิตรเชิงกลยุทธ์: การร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ ทั้งในและต่างประเทศ อาจเป็นหนทางในการขยายตลาด หรือเข้าถึงแหล่งเงินทุนใหม่ๆ
ปี 2567 จะเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีความยืดหยุ่น และมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหนือกว่าในปี 2567 นี้ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด และเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะมาถึง!
