เจาะลึกผลประกอบการอสังหาฯ ปี 2567: ผู้ชนะที่แท้จริงคือใครในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์อันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมของปี 256
5 ตลาดกลับพบเจอภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติ หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 ซึ่งยังคงสะท้อนภาพตลาดที่ยังคงเผชิญความท้าทายอยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และจากการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 ผมขอนำเสนอภาพรวมที่เจาะลึกถึงประสิทธิภาพของแต่ละบริษัทในการรับมือกับสถานการณ์ปัจจุบัน และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างมากในตลาด
บางบริษัทประสบปัญหาหนักถึงขั้นรายได้รวมติดลบกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ หรือรายได้อื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและขายโครงการ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40%, และ Land and Houses ถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่าตลาดมีความท้าทายอย่างแท้จริง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทสรุปสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสำเร็จทางธุรกิจ หากมีรายได้มากแต่มีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: บททดสอบที่ยังคงดำเนินต่อไป
จากข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะมีบริษัทที่สามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและรักษาผลกำไรไว้ได้ แต่ก็มีอีกหลายบริษัทที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันและปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาด
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยภายนอก ทั้งเศรษฐกิจโลก การเมืองภายในประเทศ และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าบริษัทที่มีความยืดหยุ่น ปรับตัวเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถนำเสนอนวัตกรรมหรือผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวมและวางแผนการลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
มาร่วมกันวิเคราะห์และวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าชัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ไปด้วยกัน!
