เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ไทย ปี 2567: ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่การประเมินศักยภาพที่แท้จริง
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดที่เคยคาดการณ์ว่าจะกลับมาคึกคักหลังปี
2565 กลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายซบเซา แม้กระทั่งช่วงเวลาทองของปีอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง จนทอดยาวมาถึงต้นปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีความท้าทายอยู่มาก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและบริหารจัดการท่ามกลางความผันผวนของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่สัญญาณเตือนยังคงอยู่
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การพิจารณาภาพรวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง (มากกว่า 20%) ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งติดลบไปราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม: แสนสิริเบียด AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งชัดเจนขึ้นเมื่อพบว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, LPN Development (LPN) ที่ -40% และเป็นที่น่าตกใจว่า Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายของตลาดโดยรวม ที่ส่งผลกระทบต่อทุกระดับของผู้ประกอบการ
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการปรับเปลี่ยนดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่ทำผลงานได้ดี)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายตัวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้รายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง เพราะสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท
ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses นำทัพ แม้รายได้ลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ตลาดที่เคยคาดหวังการฟื้นตัวกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยลบจากเศรษฐกิจมหภาค ความไม่แน่นอนทางการเมือง และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง ล้วนมีผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงขึ้น การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่า บริษัทที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน มีกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน ผมขอเชิญชวนให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม วิเคราะห์แนวโน้มตลาด และวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ การเตรียมพร้อมที่ดีและเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคตอันใกล้นี้
