เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ใครยืนหยัด ใครร่วงโรย ในยุคแห่งความผันผวน
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพรวมตลาดที่เคยคาดการณ์ว่าจะคึกคักต่อเนื่องจากโมเมนตัมเ
ชิงบวกในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลทองของการซื้อขายอสังหาฯ ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์ในปี 2567 นี้ ก็ยังคงส่งสัญญาณความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มาอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทชั้นนำในปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ไม่เพียงแต่เป็นการชี้วัดว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับคลื่นแห่งความผันผวนได้ดีที่สุด แต่ยังเป็นการฉายภาพอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในมิติที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้น
ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เผยให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่สิ่งที่น่าสังเกตคือ สัดส่วนของบริษัทที่รายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
เราได้เห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่รายได้รวมติดลบในระดับที่สูงถึงประมาณ -28% ขณะที่ ไรมอน แลนด์ (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง -26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPP) ที่ -23% และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MAJOR) ที่ -22% นอกจากนี้ ไซมิส แอสเซท (SAMA) ก็มีรายได้ลดลงถึง -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าจับตาว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (SPALI) -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
“แสนสิริ” นำทัพรายได้รวมสูงสุด แต่ “เอพี (ไทยแลนด์)” แซงหน้าในแง่รายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าหวุดหวิด ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) อันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) อันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, ยูนิเวนเจอร์ (UV) อันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) อันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) อันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วย สิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญและสะท้อนภาพธุรกิจหลักได้ดีที่สุด เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม แต่เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ 10 อันดับแรกก็มีการปรับเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: สนามแข่งขันที่แท้จริง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงการหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเชิงการซื้อขายจริงจัง โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่ติดลบถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำในบางมิติอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายในการดึงดูดผู้ซื้อในช่วงเวลาดังกล่าว
“เอพี (ไทยแลนด์)” คว้าชัยรายได้จากการขายสูงสุด พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) (AP) แสดงศักยภาพได้อย่างยอดเยี่ยม ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) เข้ามาเป็นอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ส่วนอันดับ 7 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 ตามมาด้วย ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่อันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเป็นรูปธรรม โดยในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความอยู่รอดและเติบโต
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีรายได้เท่าใดก็ตาม หากบริษัทไม่สามารถสร้างผลกำไรที่แท้จริงได้ ก็ยากที่จะถือว่าเป็นผู้ชนะที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบผลขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
“แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” แชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้จะชะลอตัว
การวิเคราะห์ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 เผยให้เห็นว่า แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษราว 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากปราศจากรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
ศุภาลัย (SPALI) มาในอันดับ 2 ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่อันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉียดฉิว ขณะที่ แสนสิริ (SIRI) ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนก็ตาม
อันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยในอันดับ 7 พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) รั้งอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และปิดท้ายอันดับ 10 ด้วย เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่มีกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์มานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิดในปี 2567 การปรับตัว การบริหารต้นทุน การบริหารความเสี่ยง และการเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในตลาดที่เต็มไปด้วยพลวัตนี้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสและก้าวข้ามความท้าทายในปี 2567 นี้ไปให้ได้ อย่าพลาดที่จะติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและแนวโน้มตลาดที่แม่นยำเพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการลงทุนที่ชาญฉลาดของคุณ
