แน่นอนครับ นี่คือบทความที่ปรับปรุงใหม่ตามที่คุณต้องการ โดยเน้นการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยล่าสุดปี 2567-2568 (2024-2025) ด้วยมุมมองผู้เชี่ยวชาญ 10 ปีครับ
เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ไทย 2025: ใครคือผู้แข็ง
แกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
สวัสดีครับ ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบจะทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมาย ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตที่ร้อนแรง และช่วงเวลาแห่งการปรับตัวที่ท้าทาย ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับแรงกดดันที่หนักหน่วงกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้ จากที่เคยมีความหวังว่าจะต่อเนื่องโมเมนตัมดีๆ มาจากปี 2565 แต่แล้วตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่ใจหวัง และสถานการณ์นี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567 ซึ่งยังคงต้องประเมินกันต่อไป
ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกถึงการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสังเวียนนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อย แต่ผู้แพ้มีจำนวนมากกว่าผู้ชนะ
ภาพรวมในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ ในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีถึง 25 บริษัท ที่รายได้รวมกลับลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในตลาด
หากเจาะลึกไปถึงบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง จะพบว่ามีหลายบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของกำลังซื้อ
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงกำลังซื้อที่แท้จริง เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะหลายครั้งรายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากการรับรู้รายได้จากการลงทุนหรือธุรกิจอื่นเข้ามาช่วย แต่เมื่อมองที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว หน้าตาของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
รวมทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขาย 299,979 ล้านบาท และในจำนวนนี้ มีถึง 30 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การลดลงที่น่าสังเกตเห็นได้ชัด เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือ -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ ที่ประสบปัญหานี้ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงผลงานได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างแข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะดี แต่หากสุดท้ายแล้วเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย กำไรสุทธิก็คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประกาศผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ กำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดปี 2567-2568 (2024-2025): ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่
จากข้อมูลข้างต้น เราเห็นได้ชัดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 และอาจต่อเนื่องไปถึงปี 2568 ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามอง ได้แก่:
อัตราดอกเบี้ย: ต้นทุนทางการเงินยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแรก
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย อัตราเงินเฟ้อ และกำลังซื้อของประชาชน เป็นปัจจัยพื้นฐานที่ส่งผลต่อตลาดโดยตรง
กำลังซื้อในประเทศ: การท่องเที่ยวที่เริ่มกลับมาคึกคักและการบริโภคภายในประเทศที่ค่อยๆ ดีขึ้น จะเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญ
ความต้องการที่อยู่อาศัย: แม้จะมีปัจจัยลบ แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาวยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการยกระดับคุณภาพชีวิต หรือการลงทุนระยะยาว
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดหย่อนภาษี หรือการผ่อนคลาย LTV (Loan to Value) อาจเข้ามามีบทบาทในการช่วยประคองตลาด
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาบ้านที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่หลากหลายมากขึ้น เช่น พื้นที่ทำงานที่บ้าน (Work from Home), พื้นที่สีเขียว, และเทคโนโลยีภายในบ้าน
ใครคือ “ผู้เล่น” ที่น่าจับตามองในอนาคต?
จากผลประกอบการที่ผ่านมา บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด (เช่น กลุ่มราคาเข้าถึงง่าย, คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่, บ้านแนวราบในทำเลศักยภาพ), มีการบริหารการเงินที่แข็งแกร่ง, และมีความสามารถในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
กลุ่มบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการทำรายได้จากการขายที่แข็งแกร่งและมีกำไรสุทธิที่เติบโตอย่างยั่งยืน แม้ในช่วงเวลาที่ตลาดชะลอตัว เช่น AP (Thailand), Siri, SPALI, SC Asset และ ORI ยังคงเป็นกลุ่มที่น่าจับตามองอย่างใกล้ชิด นอกจากนี้ การเข้ามาของผู้เล่นรายใหญ่อย่าง CPN ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ก็เป็นอีกปัจจัยที่น่าสนใจ
สำหรับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการเหล่านี้ ไม่ใช่เพียงแค่การดูตัวเลขในอดีต แต่เป็นการมองหา “สัญญาณ” ที่จะนำไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดในอนาคต การเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด, ความแข็งแกร่งของแต่ละบริษัท, และโอกาสที่ซ่อนอยู่ในความท้าทาย คือหัวใจสำคัญที่จะทำให้คุณเป็น “ผู้ชนะ” ในวงการอสังหาริมทรัพย์
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567-2568 อาจไม่ใช่ปีที่ง่ายดาย แต่ก็เป็นปีที่จะพิสูจน์ความแกร่งของแต่ละบริษัทและกลยุทธ์ที่เลือกใช้ หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่มีความสนใจในตลาดนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจพลวัตของตลาดอย่างถ่องแท้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการไขว่คว้าโอกาสและความสำเร็จ.
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น ผมขอเชิญชวนให้เข้ามาพูดคุยแลกเปลี่ยนมุมมอง หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งไปด้วยกันครับ!
