ปี 2567: ชะตาชีวิตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยภายใต้แรงกดดันและความท้าทายใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอ
ย่างยิ่ง สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นด้วยความหวังและความเชื่อมั่นที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมที่กำลังจะ “take off” ในช่วงปลายปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เราได้เห็นการชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และน่าเสียดายที่แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 และชี้ชัดว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่เห็นได้ชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนถึง 25 จาก 41 บริษัท ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวล
บางบริษัทเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univenture: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาสนับสนุน แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของการแข่งขันจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว แม้จะขายได้มากน้อยเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋ามีน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากผลกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุน)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและการปรับตัวสู่ปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่สำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง และสามารถปรับกลยุทธ์การดำเนินงานให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน คือผู้ที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มานาน ผมเชื่อว่าการประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ และกำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับตลาดในปี 2567 หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดและโอกาสทางธุรกิจ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันหาโซลูชันที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ
