วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 – ใครคือผู้ยืนหยัดในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ปี 2566 เป็นปีแห่งบทพิสูจน์สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวที่สดใสจากโมเมนตัมขอ
งปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้คึกคักได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและแรงกดดันรอบด้าน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะที่ตลาดกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถูกรวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียด เพื่อชี้วัดว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่กระจายตัว
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจไม่สะท้อนความจริงทั้งหมด เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูงในกลุ่มนี้ ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราวๆ -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบ -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าสังเกตอย่างยิ่ง ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัทมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจากแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: เอพี (ไทยแลนด์) ตามติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท สามารถแซงหน้า เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ในอันดับ 4 และ พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ ยูนิเวนเจอร์ ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ สิงห์ เอสเตท ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความแข็งแกร่งของการดำเนินธุรกิจหลักได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้นประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบปัญหาเมื่อรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: แสนสิริ รั้งรองแชมป์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 กลับมาเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า แสนสิริ ที่รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงเล็กน้อย แต่แสนสิริก็ยังเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7%
อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น สามารถทะยานขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่ม Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ ควอลิตี้ เฮ้าส์ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: การเติบโตที่น่าจับตามอง
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างน่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ
สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือมาตรวัดที่แท้จริงของความสามารถในการทำธุรกิจ เพราะแม้จะมียอดขายสูงเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือขาดทุน ก็ย่อมถือว่าไม่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งน่ากังวล เมื่อพบว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาเป็นเวลา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด: ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ตามติด
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้จะมีรายได้ลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ทั้งนี้ ส่วนสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยบวกที่เข้ามาเสริม หากไม่รวมปัจจัยนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปได้แล้ว โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี
อันดับ 4 คือ แสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
ส่วนอันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ที่ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความยากลำบากในปี 2567 นี้ ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย ต้นทุนการก่อสร้าง และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางของตลาด
ในสภาวะที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้ การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการบริหารกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์สถานการณ์อย่างสม่ำเสมอ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและพร้อมรับมือกับทุกโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง.
