แน่นอนครับ นี่คือบทความที่ปรับปรุงใหม่สำหรับตลาดประเทศไทยในปี 2567 โดยเน้นการวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลที่ทันสมัย พร้อมแทรกคีย์เวิร์ดที่เกี่ยวข้องเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ SEO
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
: เมื่อยอดขายชะลอตัว กำไรสะท้อนการปรับตัวของผู้เล่นรายใหญ่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและปรับตัวของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพียงช่วงสั้นๆ แต่ยืดเยื้อต่อเนื่องมาตลอดปี จนแม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณที่ปรากฏในช่วงต้นปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนภาพความท้าทายที่ยังคงอยู่
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ของตลาดให้ดียิ่งขึ้น ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง ในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงได้ยาก
เมื่อมองภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันในปี 2566 สูงถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเป็นตัวเลขที่มหาศาล แต่ก็ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองแค่ภาพรวมอาจไม่เพียงพอ การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ยอดขายสุทธิ: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์นี้จะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมยอดขายจากทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปี 2565
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มียอดขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ยอดขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มียอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่ของยอดขาย ก็มียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับยอดขายที่ติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มียอดขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ยืนหนึ่งด้านยอดขาย โชว์ศักยภาพการตลาดที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือนชนะ Siri (SIRI) ที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Siri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการ
Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาอยู่ใน 5 อันดับแรกได้สำเร็จด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงค่อนข้างมาก Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท ถัดมาที่อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มียอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน ในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากมีกำไรน้อยหรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมถือว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทก็ขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำด้านกำไร ด้วยกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses สามารถกลับมายืนหนึ่งได้อีกครั้ง โดยคว้ากำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด มิเช่นนั้นแล้ว Supalai ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ที่อันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ส่วน Siri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง 25% แต่ก็ยังคงแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการทำกำไร
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปแบบฉิวเฉียด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: สู่ปี 2567 ที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างยิ่งยวด ปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค, อัตราดอกเบี้ย, และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการของแต่ละบริษัทอย่างละเอียด ทั้งในแง่ของรายได้ กำไร และการบริหารจัดการต้นทุน จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในเชิงลึก เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้นในปี 2567 นี้ เราขอเชิญชวนให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
