เจาะลึกภาพรวมอสังหาฯ ไทย ปี 2567: บทสรุปปีทองของใคร? ใครอยู่? ใครไป?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแกร่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อ
มาจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับสะท้อนถึงการชะลอตัวที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามฤดูกาล (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ซึ่งตลาดก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจกลไกตลาด และระบุผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน การวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์กว่า 41 แห่งในปี 2566 นี้ จะช่วยให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตและสร้างผลกำไรได้ท่ามกลางความท้าทาย
รายได้รวม: ตัวเลขที่บ่งบอกภาพรวม แต่ยังไม่ใช่ทั้งหมด
เมื่อพิจารณารายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 ตัวเลขรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขรวมนี้อาจดูเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนถึง 25 แห่ง จากทั้งหมด 41 แห่ง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univenture (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่เพียงพอในการประเมินประสิทธิภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากหลายบริษัทมีแหล่งรายได้ที่หลากหลาย นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับความสามารถในการทำตลาดและยอดขายโครงการของบริษัท
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่รุนแรงกว่าการดูจากรายได้รวม โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้างทั่วทั้งตลาด
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความเป็นผู้ชนะ
ในท้ายที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดในการวัดความสำเร็จของธุรกิจ ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขายที่ทำได้ แต่คือ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ที่บริษัทสามารถทำได้จริง ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่เป็นรูปธรรม
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งน่าเป็นห่วง เมื่อพิจารณาว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากส่วนนี้ได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลและแนวโน้มที่ปรากฏในปี 2566 สะท้อนให้เห็นว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยต่างๆ เช่น ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลกและในประเทศ, อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค, และนโยบายภาครัฐ ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว บริษัทที่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง, มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม, สามารถนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะยังคงสามารถสร้างผลประกอบการที่ดีได้
บทสรุปและก้าวต่อไป
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ เป็นเพียงภาพรวมเบื้องต้นของผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ การจะประสบความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 นั้น ต้องการการวิเคราะห์เชิงลึก, การวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รอบคอบ, และการปรับตัวอย่างต่อเนื่องให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน, ทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างถ่องแท้, หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้ก้าวผ่านความท้าทายและเติบโตอย่างยั่งยืน เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการสนับสนุนและแบ่งปันประสบการณ์ เพื่อให้คุณสามารถคว้าโอกาสและบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจของคุณได้สำเร็จ ติดต่อเราเพื่อพูดคุยและวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เป็นจริง!
