ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง จากความคาดหวังที่จะเติบโตอย่างต่อเนื่องตามแรงส่งจากปี
2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยาวนาน ปัจจัยหลายประการ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ รวมถึงสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค แม้ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของตลาดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่ไม่น้อย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและมองหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสนามแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมทรงตัว แต่ความแตกต่างชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่บริษัทส่วนใหญ่เผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ครองแชมป์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.8%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากธุรกิจอื่น ๆ นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย จะช่วยให้เห็นภาพการดำเนินธุรกิจหลักที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาในการสร้างรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจว่าลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) ผงาดขึ้นนำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (-2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะมากน้อยเพียงใด สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถนำเข้าสู่กระเป๋าได้ เพราะนั่นคือผลตอบแทนที่แท้จริงจากการดำเนินงาน
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ กำไรสุทธิสูงสุด: Land and Houses ยืนหนึ่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายยังคงอยู่
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่รวบรวมโดย Property Mentor ชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ จำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบคอบ การเข้าใจถึงศักยภาพของแต่ละบริษัท และการประเมินความเสี่ยงอย่างถี่ถ้วน
ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่พิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ของแต่ละบริษัท นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ควรติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด และพิจารณาโอกาสการลงทุนที่สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดและบริษัทต่างๆ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ พร้อมที่จะให้คำแนะนำแก่คุณ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของคุณมีประสิทธิภาพสูงสุด.
