อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: พลิกวิกฤต สู่โอกาสทอง ในยุคการเปลี่ยนแปลง
ปี 2566 ที่ผ่านมา ท่ามกลางกระแสความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการเมือง ส่งผลให้ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างหลีกเลี
่ยงไม่ได้ ความคาดหวังที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 กลับต้องสะดุดลงเมื่อตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้คึกคักได้อย่างที่เคย และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผ่านมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องการกลยุทธ์ที่เฉียบคมเพื่อการเติบโต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยเฉพาะ 41 บริษัทที่ผมได้รวบรวมข้อมูลมา เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมาว่า บริษัทใดสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามที่เต็มไปด้วยการแข่งขัน
ภาพรวมรายได้: ภาพสะท้อนความท้าทายของตลาด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูงถึง 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ ที่ประสบกับรายได้ที่ลดลงถึง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ -22% และ ไซมิส แอสเสท ที่ -21%
แม้กระทั่งบริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย ที่ -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ: ผู้นำด้านรายได้รวม สร้างการเติบโตที่น่าประทับใจ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยสามารถสร้างการเติบโตถึง 12% ซึ่งถือเป็นผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่งในสภาวะตลาดเช่นนี้ เฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ
อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ ยูนิเวนเจอร์ ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ สิงห์ เอสเตท ที่ 15,066 ล้านบาท
การวัดผลงานที่แท้จริง: รายได้จากการขาย สะท้อนศักยภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพในการแข่งขันที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากส่วนอื่น ๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาด้วย ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมดูดีเกินจริง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่า รายได้จากการขายรวม อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นว่าการแข่งขันในตลาดการขายที่อยู่อาศัยมีความท้าทายสูง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าจับตาคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำในหลายมิติ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่ในทุกกลุ่ม
เอพี (ไทยแลนด์): แชมป์รายได้จากการขาย ยืนยันความแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำ รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงตำแหน่งแชมป์ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า แสนสิริ ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงเล็กน้อย แต่แสนสิริก็ยังคงเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจถึง 13%
อันดับ 5 ตกเป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ตามมาด้วย เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% โดยมีรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ ควอลิตี้ เฮ้าส์ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัล พัฒนา: ดาวรุ่งพุ่งแรง สู่การเติบโตแบบก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาและต้องกล่าวถึง คือ เซ็นทรัล พัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 บริษัทสามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและผลตอบรับที่ดีจากตลาด
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรท่ามกลางความผันผวน
ถึงแม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในโลกธุรกิจ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำ กำไรสุทธิรวม ได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะ ขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: ผู้นำด้านกำไร สร้างผลประกอบการที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำ กำไรสูงสุด ในปี 2566 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ได้อย่างสง่างาม ด้วยกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กวาดกำไรได้อย่างมหาศาลในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งเป็นอันดับ 2 อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยศุภาลัยทำกำไรในปี 2566 ไปได้ 6,083 ล้านบาท
ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 3 คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท อันดับ 4 คือ แสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
อันดับ 5 เป็นของ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 ได้แก่ เอสซี แอสเสท ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิดในอันดับ 7 อันดับ 8 เป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9 ตกเป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัล พัฒนา ด้วยกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 โอกาสทองในวิกฤต
จากข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 อย่างแน่นอน การปรับตัว การบริหารต้นทุน การสร้างนวัตกรรม และการเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้เติบโตต่อไป
ในขณะที่หลายบริษัทยังคงเผชิญกับแรงกดดัน แต่ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถสร้างผลประกอบการที่น่าประทับใจได้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัว
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะช่วยให้คุณเห็นภาพรวม เข้าใจถึงปัจจัยแห่งความสำเร็จ และสามารถวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายในปี 2567 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะก้าวไปข้างหน้า คว้าโอกาสทองในการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างไม่หยุดนิ่ง!
