ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: การประเมินผลการดำเนินงาน 41 บริษัทจดทะเบียนและความท้าทายในอนาคต
ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่าง
แข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยหลายประการส่งผลกระทบ ไม่ว่าจะเป็นการชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ซึ่งยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมได้ติดตามสถานการณ์นี้อย่างใกล้ชิด และพบว่าการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสถานการณ์นี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัว
โดยรวมแล้ว ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการประเมิน สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในหลายบริษัท
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก มีรายงานว่าบริษัทบางแห่งมีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22%, และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses ก็ไม่พ้นจากผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทด้านรายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นนำ
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถคว้าอันดับ 1 ด้านรายได้รวมมาได้ แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการบริหารจัดการที่สามารถปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ รายได้จากการขาย เนื่องจากบริษัทหลายแห่งในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบต่อรายได้จากการขายมีค่อนข้างมาก โดยเฉพาะกับ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือ 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่รุนแรง
Top 10 บริษัทด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตา:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายกลับมาได้ แสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการภาพรวมการขายและการตลาดที่ยังคงแข็งแกร่ง ในขณะที่แสนสิริก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยการเติบโตอย่างน่าประทับใจ
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีต่อการขยายธุรกิจด้านนี้ในอนาคต
การวิเคราะห์กำไรสุทธิ: ผู้ชนะตัวจริงวัดกันที่ผลกำไร
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว กำไรสุทธิ คือสิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยืนหนึ่ง ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ผลประกอบการที่แข็งแกร่งนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
แสนสิริก็แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42% ควบคู่ไปกับการเติบโตของรายได้
ความท้าทายในปี 2567 และกลยุทธ์สู่ความสำเร็จ
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยกดดันต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรง จะยังคงเป็นประเด็นสำคัญ
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้ทันท่วงทีและมีประสิทธิภาพ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมค่าใช้จ่ายและการบริหารจัดการโครงการให้มีต้นทุนที่เหมาะสม จะช่วยเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้นและกำไรสุทธิ
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาด: การเข้าใจความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป การนำเสนอโครงการที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย ทั้งในด้านทำเล ราคา และฟังก์ชันการใช้งาน จะช่วยเพิ่มยอดขาย
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
การกระจายความเสี่ยง: การพิจารณาการลงทุนในตลาดที่หลากหลาย หรือการพัฒนาโครงการประเภทต่างๆ เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงตลาดใดตลาดหนึ่งมากเกินไป
การสร้างแบรนด์และสร้างความแตกต่าง: ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและมีเอกลักษณ์ จะช่วยดึงดูดลูกค้าและสร้างความภักดีต่อแบรนด์
แม้ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 จะสะท้อนถึงความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถแสดงผลประกอบการที่โดดเด่นได้ แสดงให้เห็นว่าภายใต้ทุกสภาวะตลาด ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และความสามารถในการปรับตัว
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น บทวิเคราะห์นี้จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้
