อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย การปรับตัวสู่ยุคใหม่
ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นปีแห่งการประเมินสถานการณ์ที่ซับซ้อนสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังในการฟื้นตัวต่อเนื่องจา
กโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณการเติบโต แต่ปัจจัยหลายประการกลับทำให้ทิศทางตลาดชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และแนวโน้มนี้ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาด ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งนัก ทำให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงส่อเค้าความท้าทายไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทนี้ในปี 2566 ไม่เพียงแต่จะบ่งชี้ถึงศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน แต่ยังเป็นการค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางแรงกดดัน
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้สูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับรายได้ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีตัวเลขใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (Pruksa) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
“แสนสิริ” ผงาดครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ “AP (Thailand)” แข็งแกร่งด้านยอดขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ส่วน Supalai มาในอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, Univenture (UV) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ เข้ามาสนับสนุน แต่หากมองเฉพาะรายได้ที่มาจากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จะเห็นการเปลี่ยนแปลงในอันดับและภาพรวมที่แตกต่างออกไป
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะนี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
“AP (Thailand)” กลับมาผงาดผู้นำยอดขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท (Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%) Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้สม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วมีกำไรสุทธิน้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้ ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อน
“Land and Houses” รั้งตำแหน่งผู้นำกำไรสูงสุด ท่ามกลางการพลิกเกมที่น่าสนใจ
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยทำกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน Supalai เฉือนชนะ AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด
Sansiri แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% ตามมาด้วย Origin Property ที่แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังทำกำไรสุทธิได้ 3,160 ล้านบาท
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปแบบสูสี Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ของตระกูลเจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่ง การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มั่นคง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะตัดสินว่าบริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ในสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอนนี้
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า แม้จะมีความยากลำบาก แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังมีศักยภาพในการปรับตัวและค้นหาโอกาสใหม่ๆ อยู่เสมอ บริษัทที่มีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล กล้าที่จะเปลี่ยนแปลง และเข้าใจในความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจศึกษาแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดนี้ อย่ารอช้า! ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำท่ามกลางภูมิทัศน์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
