สมรภูมิอสังหาฯ ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นอีกปีแห่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ตลาดเคยมีความหวังว่าจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต
ามโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงทอดยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง ยิ่งเมื่อเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังดูไม่สดใสเท่าที่ควรเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนอย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมทรงตัว แต่รายได้จากการขายเผชิญแรงกดดัน
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดของแต่ละบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะในกลุ่มที่ลดลงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวมสูงสุดปี 2566
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 Land and Houses (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UREKA (UR) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: บทพิสูจน์ความสามารถในการสร้างรายได้ที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจแล้ว “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากช่องทางอื่น ๆ เช่น การบริหารโครงการ หรือรายได้จากการลงทุน ทำให้ภาพอาจไม่สะท้อนความสามารถในการสร้างยอดขายที่มาจากธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่สะท้อนถึงความท้าทายนี้อย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมายาวนาน ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่น! แชมป์รายได้จากการขายปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็ยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) หลังจากที่ได้ลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการพิสูจน์ศักยภาพของบริษัทในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างน่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
มาถึงจุดตัดสินสุดท้าย ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้จริง ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทมีผลขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง! แชมป์กำไรสูงสุดปี 2566 (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) โดยสามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้ลดลง แต่กำไรที่สูงนี้มาจากปัจจัยพิเศษ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่มีกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ปี 2567: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและความท้าทายใหม่
จากข้อมูลผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์มาข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ รวมถึงปัจจัยภายใน เช่น การแข่งขันที่รุนแรง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
สำหรับแนวโน้มในปี 2567 คาดว่ายังคงเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับแรงกดดันและความไม่แน่นอนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม ตลาดในบางเซ็กเมนต์ เช่น บ้านหรู คอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี หรือโครงการที่เน้นการใช้ชีวิตแบบผสมผสาน (Mixed-use) อาจยังคงมีโอกาสเติบโตได้จากกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการบริหารต้นทุน พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีช่องทางการขายที่หลากหลาย จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้ การให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสด การบริหารหนี้สิน และการสร้างฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทเหล่านี้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
บทสรุป
ปี 2566 เป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้รายได้รวมจะทรงตัว แต่การที่หลายบริษัทเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง สะท้อนถึงความจำเป็นในการทบทวนกลยุทธ์การขายและการตลาดอย่างจริงจัง ขณะที่กำไรสุทธิเป็นตัวชี้วัดที่ชัดเจนว่าใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
ในปี 2567 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่บททดสอบครั้งใหม่ แม้จะมีความท้าทายอยู่เบื้องหน้า แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และความพร้อม การวิเคราะห์ข้อมูลและทำความเข้าใจสถานการณ์ตลาดอย่างลึกซึ้ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจทางธุรกิจที่ถูกต้อง
หากคุณคือนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนและแนวโน้มของตลาด จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนและเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่จะมาถึงได้อย่างมีประสิทธิภาพ อย่าพลาดการติดตามข้อมูลเชิงลึกและบทวิเคราะห์ที่อัปเดตอยู่เสมอ เพื่อให้คุณก้าวทันการเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
