วิกฤตอสังหาฯ ปี 2567: ใครรอด ใครร่วง? เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่การปรับกลยุทธ์แห่งอนาคต
ปี 2566 ทิ้งความผิดหวังให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นปีที่ตลาดกลับมาสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั
้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ที่เคยเป็นไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดดูไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามแนวโน้มและวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอย่างใกล้ชิด บทความนี้จะเจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและก้าวผ่านวิกฤตนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: ลดลงเล็กน้อย แต่สัญญาณเตือนมีอยู่ทั่วตลาด
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาเป็นรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น เพราะมากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
หัวใจสำคัญ: รายได้จากการขายคือตัวชี้วัดที่แท้จริง
การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์แบบนัก เนื่องจากหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ เข้ามาสนับสนุน การวิเคราะห์ที่แม่นยำยิ่งขึ้นคือการพิจารณา “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นรายได้หลักที่มาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่าตกใจคือ มากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses ที่แม้จะเป็นบริษัทใหญ่ แต่รายได้จากการขายก็ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้รวม ก็ยังมียอดรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามรายได้รวม ปี 2566)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามรายได้จากการขาย ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับธุรกิจได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามกำไรสุทธิ ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยสนับสนุน: กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและทิศทางปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลการดำเนินงานในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่สูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางวิกฤตนี้ ยังมีบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์ที่เน้นการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การรักษาคุณภาพของผลิตภัณฑ์ การนำเสนอบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และการสร้างนวัตกรรมใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายเช่นกัน แต่สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้ทันท่วงที สร้างสมดุลระหว่างการรุกและการรับมือกับความเสี่ยง จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณมองเห็นโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับอนาคตอันใกล้
