เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ทิศทางและผู้เล่นตัวจริงในยุคแห่งความท้าทาย
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นปีที่สร้างบทเรียนครั้งสำคัญให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่หลายฝ่ายคาดหวังการฟื้นตัวอย่าง
แข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นว่า ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ปัจจัยทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งแรงกระเพื่อมต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายนี้ได้ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการแข่งขันสูงนี้
ภาพรวมรายได้: การปรับตัวลดลงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่าสนใจว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอด มีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 6 SC Asset Corporation (SC) 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 U City (U) 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท (S) 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่มรายได้รวมสูงสุด มีรายได้จากแหล่งอื่นมาช่วยเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้า 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
รายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่ง ท่ามกลางภาพรวมที่ท้าทาย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, LPN Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมสูง ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังรักษาตำแหน่งได้ดี ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 4 SC Asset (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขาย 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 Frasers Property (FPT) 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 Quality House (QH) 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 Property Perfect (PF) 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: Land and Houses คว้าแชมป์ ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
แม้ใครจะทำยอดขายได้ดีเพียงใด หากมีกำไรสุทธิไม่สูงนัก ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่กำไรที่สูงนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่นับส่วนนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% อันดับ 5 Origin Property (ORI) ที่ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 SC Asset (SC) 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาทไปเล็กน้อย อันดับ 8 Pruksa Holding (PSH) 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 Frasers Property (FPT) 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ปรับตัว
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมา ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายเช่นกัน ปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และความเข้มข้นของการแข่งขัน ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ที่สามารถปรับกลยุทธ์, เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง, พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ตลาดมีการปรับฐาน นักลงทุนที่มองการณ์ไกลสามารถหาโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่น่าดึงดูด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนการลงทุนให้ประสบความสำเร็จในปี 2567 นี้ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและร่วมสร้างสรรค์อนาคตทางการเงินของคุณไปพร้อมกัน.
