ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567/2025: แผนที่สู่การพลิกฟื้นในตลาดที่ท้าทาย
ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีใน
ปี 2565 แต่ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด การทำความเข้าใจถึงตัวเลขที่แท้จริงเหล่านี้ ไม่เพียงแต่เผยให้เห็นถึงผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายไปได้ แต่ยังชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างและความสามารถในการปรับตัวที่ทำให้บางบริษัทสามารถ “ชนะ” ในสนามการแข่งขันที่เข้มข้นนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า รายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าสนใจว่า มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง
บางบริษัทเผชิญกับการถดถอยที่น่าเป็นห่วง โดย บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (-28%), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (-28%), คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (-28%), ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%), และไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยเป็นผู้นำตลาดอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และน่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลง นอกเหนือจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%), และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (ลดลง 10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดธุรกิจหลัก
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นภาพรวมที่สำคัญ แต่ในบริบทของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) คือหัวใจหลักที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการจริง
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลคือ มากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
ความท้าทายนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (-40%), และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นเบอร์ต้นๆ ของตลาด กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ให้เห็นว่า การแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดนั้นทวีความรุนแรงขึ้น และการรักษาฐานลูกค้าเดิม รวมถึงการหาลูกค้าใหม่เป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อน แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความยั่งยืนและประสิทธิภาพ
สุดท้ายแต่ไม่ท้ายสุด กำไรสุทธิ (Net Profit) คือผลลัพธ์สุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนของบริษัท แม้จะมีรายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่แข็งแกร่งได้ ก็ยากที่จะถือว่าประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แม้ว่าแลนด์แอนด์เฮ้าส์จะยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ ซึ่งหากพิจารณาจากกำไรจากการดำเนินงาน ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ก็แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่แข็งแกร่งเช่นกัน แสนสิริเองก็แสดงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจ
มองไปข้างหน้า: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2567/2025
จากข้อมูลและแนวโน้มที่ปรากฏในปี 2566 เป็นที่คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567/2025 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การฟื้นตัวอาจต้องใช้เวลาและอาศัยปัจจัยสนับสนุนหลายด้าน ทั้งจากภาครัฐในการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ, การปรับตัวของผู้ประกอบการในการนำเสนอกลยุทธ์การขายที่หลากหลายและตอบโจทย์กำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป, รวมถึงการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ตัวเลขเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง ถือเป็นสิ่งสำคัญในการตัดสินใจลงทุน การมองหาบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง, มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี, มีกลยุทธ์การตลาดที่ชัดเจน และที่สำคัญคือ สามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นกุญแจสำคัญในการคว้าโอกาสและลดความเสี่ยงในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทาย
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น และมองหาแนวทางในการลงทุนที่ชาญฉลาดภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน อย่ารอช้า! เข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการวิเคราะห์และวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
