ส่องตลาดอสังหาฯ ปี 2567: เมื่อยอดขายชะลอตัว แต่ผลกำไรยังคงเป็น “แต้มต่อ”
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง จากที่เคยคาดหวังการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดหลังผ่านพ้นยุคโควิด-19 และต่อยอดโมเมนตัมจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับสภาวะตลาดที่เริ่มชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยสำคัญที่กดดันตลาดคือความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแนวโน้มการชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ที่ภาพรวมตลาดก็ยังคงอยู่ในสภาวะที่ต้องลุ้นระทึก
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาหลายยุคหลายสมัย และปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่แสดงให้เห็นถึงความผันผวนและพลวัตที่ซับซ้อนของตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจว่า ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและเอาตัวรอดในสภาวะเช่นนี้ได้ และใครคือ “ตัวจริง” ที่ยังคงยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ: ตัวเลขที่ลดลงเล็กน้อย แต่เบื้องหลังคือความท้าทายที่แตกต่าง
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่หลากหลายและเข้มข้นในแต่ละองค์กร
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในระดับที่น่าตกใจถึงราว 28% นอกจากนี้ยังมี ไรมอน แลนด์ (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LL) ที่ลดลง 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) ที่ลดลง 22% และ ไซมิส แอสเสท (SAAM) ที่ลดลง 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะตลาดที่ชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ที่ลดลง 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ลดลง 9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การวัดผลที่แท้จริง: “รายได้จากการขาย” กับบทพิสูจน์ของแบรนด์
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าการวัดผลประกอบการที่สะท้อน “แก่นแท้” ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการผสมผสานรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ได้แก่ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งตลาด ไม่ใช่แค่เฉพาะผู้เล่นรายเล็กเท่านั้น
แชมป์รายได้จากการขายปี 2566: เอพี (ไทยแลนด์) กลับคืนบัลลังก์
ในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์แชมป์รายได้จากการขายได้อย่างสมศักดิ์ศรี ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท สามารถเบียด แสนสิริ (SIRI) ซึ่งทำรายได้จากการขายไป 32,829 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 ได้อย่างหวุดหวิด โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 ยังคงเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ที่รักษามาตรฐานได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่สามารถก้าวเข้ามาติด 5 อันดับแรกได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%
อันดับ 5 ตกเป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงผลงานอันโดดเด่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ปัจจัยสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสำเร็จอย่างแท้จริงในธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” เพราะท้ายที่สุดแล้ว องค์กรจะสามารถอยู่รอดและเติบโตได้ในระยะยาว ย่อมต้องอาศัยการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรที่มีประสิทธิภาพ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทที่กำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ ด้วยการบริหารจัดการที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งให้ LH มีกำไรสุทธิสูง คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสขึ้นเป็นผู้นำได้
อันดับ 3 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำกำไรสุทธิไป 6,054 ล้านบาท เฉือน แสนสิริ (SIRI) อันดับ 4 ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
อันดับ 5 เป็นของ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม อันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) อันดับ 7 ไปอย่างหวุดหวิดที่ 2,503 ล้านบาท
อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่ต้องเตรียมพร้อม
สรุปแล้ว ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทาย แต่ก็มีผู้ที่สามารถปรับตัวและสร้างผลกำไรได้อย่างน่าประทับใจ การบริหารจัดการต้นทุน การมองหาโอกาสใหม่ๆ และการสร้างจุดแข็งที่แตกต่าง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นสภาวะตลาดที่ผันผวนไปได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวสูง สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ต้องเผชิญกับค่าครองชีพที่สูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถมองเห็นเทรนด์ของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ หรือการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้สูงอายุ (Senior Living) จะสามารถสร้างความได้เปรียบได้อย่างแน่นอน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ หากคุณต้องการคำปรึกษาหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ
