ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ถอดบทเรียนปี 2566 และมองหาโอกาสในความท้าทาย
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ภาพรวมกลับสวนทาง ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันยังคงอยู่จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 โดยที่ตลาดโดยรวมยังคงดูซบเซา ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้าอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์การดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามที่เต็มไปด้วยการแข่งขันและอุปสรรค
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าเป็นห่วงเมื่อ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังคงมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยเป็นผู้นำตลาดอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
การพิจารณาเฉพาะรายได้รวม อาจไม่เพียงพอที่จะบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ มาช่วยเสริม แต่หากเราเจาะลึกเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลอย่างยิ่ง
บริษัทอย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เรายังต้องกล่าวถึง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างโดดเด่น โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ทยอยออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของการอยู่รอดและความสำเร็จ
แม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วมีกำไรสุทธิไม่มากพอ เก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ยังไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่รอคอยในปี 2567 และกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จ
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การที่ต้นทุนการเงินยังคงอยู่ในระดับสูง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังไม่คลี่คลาย รวมถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เน้นความคุ้มค่าและฟังก์ชันการใช้งานมากขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องนำมาพิจารณาอย่างจริงจัง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็วและมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตาในปี 2567:
อัตราดอกเบี้ย: การตัดสินใจของธนาคารแห่งประเทศไทยเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการและกำลังซื้อของผู้บริโภค
กำลังซื้อของผู้บริโภค: สภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ จะเป็นตัวแปรสำคัญต่อกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์: ความต้องการที่อยู่อาศัยในรูปแบบใหม่ๆ เช่น บ้านที่ใส่ใจสุขภาพ (Wellness Homes), บ้านประหยัดพลังงาน (Eco-friendly Homes), หรือโครงการที่ผสมผสานพื้นที่เพื่อการทำงานและอยู่อาศัย (Co-living/Co-working Spaces) จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น
เทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ การขาย และการบริการหลังการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์
สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถวิเคราะห์แนวโน้มตลาดได้อย่างแม่นยำ วางแผนกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด และบริหารจัดการธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ เชื่อมั่นว่าปี 2567 จะยังคงเป็นโอกาสในการสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้พร้อมรับมือกับทุกความท้าทายในตลาดปี 2567 อย่ารอช้า! มาเรียนรู้และลงมือทำเพื่อคว้าชัยชนะในอุตสาหกรรมนี้ไปด้วยกัน
