วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ใครยืนหยัด ใครร่วง?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน การเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน และความซบเซาที่ต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายแห่งปีในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง แนวโน้มที่ยังไม่สดใสนี้ยังคงส่งผ่านมาถึงช่วงต้นปี 2567 ทำให้หลายบริษัทต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วนเพื่อรับมือกับความผันผวนของตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเล็งเห็นถึงความสำคัญของการวิเคราะห์ผลประกอบการเชิงลึก เพื่อทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่ขับเคลื่อนความสำเร็จและความล้มเหลวของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เรามองเห็นภาพรวมของอุตสาหกรรม และระบุ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสนามแข่งขันที่ดุเดือด
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์: การปรับตัวที่หลากหลาย
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ในปี 2566 ได้ดีเพียงใด จากการสำรวจ พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ผู้เล่นรายใหญ่ที่เผชิญความท้าทาย: การปรับตัวที่จำเป็น
หลายบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เคยครองตลาดและมีฐานรายได้ที่แข็งแกร่ง กลับเผชิญกับความท้าทายในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน โดยมีรายได้ลดลงประมาณ 28% เช่นกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงใกล้เคียงกันที่ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาด้านรายได้ที่ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) มีรายได้ลดลง 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำของประเทศ ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ยังมีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% การชะลอตัวในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่เหล่านี้ สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
แซนด์สิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม: การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว Sansiri (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลขที่น่าประทับใจถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% และเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: เกณฑ์ชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนมาจากธุรกิจอื่นหรือรายการพิเศษที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการแข่งขันและการสร้างยอดขายของแต่ละบริษัทได้อย่างชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การร่วงหล่นของยอดขาย: ภาพสะท้อนความเปราะบางของตลาด
หลายบริษัทประสบปัญหาอย่างหนักในด้านยอดขาย เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ยอดขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) แม้จะเป็นผู้นำตลาด แต่ก็มียอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) คว้าแชมป์ยอดขาย: ความแข็งแกร่งในการแข่งขัน
แม้จะมียอดขายรวมลดลงเล็กน้อย แต่ AP (Thailand) (AP) ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในเพียง 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้อย่างน่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ Land and Houses (LH) ที่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้จะมียอดขายลดลงไปมาก ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงกับการเก็บเกี่ยวผลผลิต
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา ในปี 2566 CPN ทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวและขยายธุรกิจ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่จะบอกว่าบริษัทใดสามารถสร้างมูลค่าและเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้จริงในปี 2566 ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานกว่า 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารต้นทุนที่แข็งแกร่ง
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลสำคัญที่ทำให้ LH รักษาอันดับหนึ่งไว้ได้ คือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน
AP (Thailand) (AP) มาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 Sansiri (SIRI) ที่มีกำไร 5,846 ล้านบาท โดย Sansiri เติบโตด้านกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ไปเพียงเล็กน้อยที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิได้ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งในปี 2567
ผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์มานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และเป็นเครื่องยืนยันว่าปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ยืดหยุ่น สามารถปรับตัวตามสถานการณ์ตลาด และมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดมาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอยู่ เพียงแต่ต้องอาศัยความเข้าใจในสภาวะตลาดปัจจุบัน การวิเคราะห์จุดแข็งและจุดอ่อนของตนเอง และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเหล่านี้อย่างละเอียด จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนที่ดีท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ มาร่วมกันสำรวจโอกาสและความเป็นไปได้ใหม่ๆ ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ไปด้วยกัน!
