สนามอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ชะลอตัวต่อเนื่อง ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
บทนำ:
ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าจะต่อยอดจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 แต่กลับพบว่าตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและการกลับมาของอุปสงค์ ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและยอดขายยังคงซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบันในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่างใกล้ชิด บทความนี้จะเจาะลึกการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่เผชิญกับความยากลำบาก
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่สัญญาณเตือนมีนัยสำคัญ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจมากนัก แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่กดดันผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่มีรายได้ร่วงแรง: บทเรียนราคาแพงจากความท้าทายของตลาด
บางบริษัทต้องเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่รุนแรงกว่าค่าเฉลี่ย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบเกิน 28% นอกจากนี้ ไรมอนด์ แลนด์ (RML) ก็ประสบปัญหาหนัก รายได้ลดลงถึง 26% ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) (-23%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) (-22%) ต่างก็อยู่ในภาวะรายได้หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ เช่นเดียวกับ ไซมิส แอสเสท (SIMA) ที่มีรายได้ลดลง 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นสิ่งที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่แม้จะใกล้เคียงจุดคุ้มทุน แต่ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า 1% ศุภาลัย (SPALI) (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) (-9%) ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน แม้แต่ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมปี 2566: ยอดขายแกร่งสวนทางตลาด
แม้ภาพรวมจะชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานได้โดดเด่น ในแง่ของ รายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (สูสีอย่างน่าจับตา)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่งในตลาด
เมื่อพิจารณา รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้รวมที่สูงจากการลงทุนหรือธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและยอดขายโครงการอย่างแท้จริง
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ รายได้จากการขายรวม ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
ไรมอนด์ แลนด์ เผชิญกับรายได้จากการขายที่ตกฮวบถึง 78% แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ก็มีรายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่สูงมาก
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดนำทัพรายได้จากการขาย: กลยุทธ์ที่ตอบโจทย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (ติดอันดับ 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้ขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ปีที่ยอดเยี่ยม ขึ้น Top 5 พร้อมเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ขายลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ขายลดลง 24% ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท (มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ)
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตา ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เป็น 5,835 ล้านบาท จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงศักยภาพของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มให้ผลตอบแทน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้รายได้จะสูง แต่หากกำไรสุทธิมีน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยืนหนึ่งกำไรสูงสุด: บทพิสูจน์การบริหารจัดการต้นทุน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำกำไรสูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนช่วยหนุนกำไร)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบจะแซงขึ้นอันดับ 1 หากไม่มีรายการพิเศษของ LH)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างหวุดหวิด)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่มต้น)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 7 ไปอย่างฉิวเฉียด)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
จากการวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อของผู้บริโภค และการแข่งขันที่รุนแรง การบริหารจัดการต้นทุน การนำเสนอกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง รวมถึงการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สรุป:
ปี 2566 เป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ แม้ภาพรวมจะเผชิญกับความชะลอตัว แต่ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถแสดงผลงานได้อย่างโดดเด่น การวิเคราะห์รายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ ช่วยให้เรามองเห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมได้อย่างชัดเจน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการกลยุทธ์เพื่อก้าวผ่านความท้าทายนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือก้าวแรกที่สำคัญ ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเดินทางสู่อนาคตที่สดใสของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน!
