เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสทองที่ซ่อนอยู่
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งบททดสอบที่แท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่หลายฝ่ายมองว่าธุรกิจกำลังจะเข้าสู่ช่วงขาขึ้นอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ และแนวโน้มที่เห็นก็ยังคงต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 นี้ ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า ผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถปรับตัวและอยู่รอดท่ามกลางความผันผวนนี้ได้อย่างไร
บทวิเคราะห์เชิงลึกจาก Property Mentor ที่ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 เผยให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ และการปรากฏตัวของผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ครอบคลุม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดของแต่ละบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siam Asset (SAM) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ AP (Thailand) ผงาดในรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อโฟกัสที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก ก็มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: AP (Thailand) นำทัพ ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงความท้าทายในการระบายสต็อกและกำลังซื้อของผู้บริโภค
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่ยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการขยายไลน์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ความสามารถในการทำกำไรยังคงเป็นหัวใจสำคัญ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากบริษัทไม่สามารถทำกำไรเข้ากระเป๋าได้ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบผลขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) คว้าอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้ลดลง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
ปัจจัยสำคัญ: การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ LH ยังคงครองอันดับ 1 แม้รายได้รวมจะลดลง
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (กำไรสุทธิ) – เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรสุทธิ) – แม้กำไรจะลดลง -25%
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรสุทธิ) – (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ต้องก้าวผ่าน
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ซึ่งจากแนวโน้มที่ปรากฏ สันนิษฐานได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง, การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป บริษัทที่สามารถสร้างนวัตกรรม, พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่, และบริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
คุณคือส่วนหนึ่งของอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย!
หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือผู้ประกอบการที่ต้องการกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 การทำความเข้าใจภาพรวมตลาด, การวิเคราะห์จุดแข็ง-จุดอ่อนของผู้เล่นหลัก, และการประเมินแนวโน้มในอนาคต คือก้าวสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ อย่าพลาดโอกาสในการเรียนรู้และปรับกลยุทธ์เพื่อคว้าชัยในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้!
