ปี 2567: วิกฤตหรือโอกาส? เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย 41 บิ๊กแบรนด์ สู่การพลิกเกมในปี 2568
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน แรงส่งจากปี 2565 ที่เคยมีความหวังว่าจะเห็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดด กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงทรงตัว ไม่สดใสนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเชื่อมั่นว่าการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางของอุตสาหกรรม Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่ผ่านมา และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในยุคแห่งความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว สะท้อนภาวะตลาดที่บีบคั้น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการจำนวนมาก
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในอัตราที่น่ากังวลถึงกว่า 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 รายได้รวม: แสนสิริ เฉือน AP (Thailand) ผงาดแชมป์
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการคำนวณรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่อาจช่วยพยุงตัวเลขได้ แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการเข้าถึงตลาดและยอดขายโครงการที่แท้จริง
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสนใจ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มักทำผลงานได้ดี ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นว่าแรงกดดันในตลาดส่งผลกระทบในวงกว้างต่อผู้ประกอบการทุกระดับ
Top 10 รายได้จากการขาย: AP (Thailand) ชิงบัลลังก์คืน แสนสิริ กลับมาอันดับ 2
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขาย 10 อันดับแรก พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อย)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลประกอบการโดดเด่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: เครื่องพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทน
แม้รายได้จะมีความสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือหัวใจสำคัญที่จะชี้ขาดว่าบริษัทใดคือผู้ชนะที่แท้จริง เพราะการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนให้กับผู้ถือหุ้นคือเป้าหมายสูงสุด
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 กำไรสุทธิ: Land and Houses รักษาแชมป์ แต่เบื้องหลังมีดีลพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทวิเคราะห์และแนวโน้มปี 2567-2568: การปรับตัวสู่ยุคใหม่
ผลประกอบการในปี 2566 ชี้ชัดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับ “จุดเปลี่ยน” ครั้งสำคัญ การแข่งขันที่สูงขึ้น, ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน, ต้นทุนการเงินที่ปรับตัวสูงขึ้น, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องนำมาพิจารณาในการวางกลยุทธ์
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี, มีสินทรัพย์รอการขาย (Inventory) ที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด, มีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง, และสามารถสร้างสรรค์นวัตกรรมในการพัฒนาโครงการและช่องทางการขาย จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ ผมมองว่า “โอกาส” ยังคงมีอยู่เสมอสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัว บริษัทที่สามารถใช้ประโยชน์จาก “เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ (PropTech)” เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน, การตลาดดิจิทัลที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ, และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น “บ้านอัจฉริยะ (Smart Home)”, “โครงการเพื่อการลงทุน (Investment Properties)”, และ “ที่อยู่อาศัยที่เน้นความยั่งยืน (Sustainable Living)” จะเป็นกลุ่มที่สามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management)” จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาเสถียรภาพของธุรกิจ นอกจากนี้ การมองหา “พันธมิตรทางธุรกิจ (Strategic Partnerships)” ทั้งในประเทศและต่างประเทศ เพื่อร่วมลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ หรือเพื่อขยายตลาดใหม่ๆ ก็เป็นอีกแนวทางที่น่าสนใจ
สำหรับปี 2568 เราอาจจะได้เห็นภาพการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากปัจจัยมหภาคต่างๆ เริ่มคลี่คลาย แต่การเติบโตที่เกิดขึ้นจะเป็นการเติบโตอย่างมีคุณภาพ บริษัทที่สามารถสร้าง “ความแตกต่าง (Differentiation)” และ “ความภักดีของลูกค้า (Customer Loyalty)” จะเป็นผู้ที่สามารถครองส่วนแบ่งตลาดและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือบุคคลที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบันและอนาคต
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะมองหาโอกาสในการปรับกลยุทธ์และก้าวสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่!
