ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: การปรับตัวสู่ยุคใหม่หลังปีแห่งความท้าทาย
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่เคยสดใสจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในปี 2565 ตลาดกลับพบกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่อง ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาพรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งความไม่แน่นอนทางการเมืองได้ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้บริโภคและนักลงทุน แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วเป็นฤดูกาลทองของการซื้อขายในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้คึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายเริ่มตั้งคำถามถึงทิศทางและแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไป
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์การดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย บทวิเคราะห์นี้จะชี้ให้เห็นว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่ยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำในตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลากหลายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงกว่า 28% นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property Plc. (LPH) ติดลบ 23%, Major Development Plc. (MD) ลดลง 22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) Plc. (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding Plc. (PRUK) ลดลง 9% และ Origin Property Plc. (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUK): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUK): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana Plc. (CPN) ยังคงโชว์ผลงานที่โดดเด่น โดยมีรายได้จากการขายเพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 เป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของผู้ชนะ
สุดท้ายแล้ว สิ่งที่วัดความเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถสร้างขึ้นและเก็บเข้ากระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUK): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อตลาด
ในสภาวะเช่นนี้ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ยืดหยุ่น และสามารถเข้าใจความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านวิกฤตนี้ไปได้ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
คุณพร้อมที่จะก้าวสู่โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงหรือไม่? การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จในยุคใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
