วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครรอด ใครร่วง บนสมรภูมิภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดหวังถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างน่าใจหาย ปัจจัยหลายอย่าง ทั้งการเมือง ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ส่งผลให้ตลาดที่เคยคึกคักกลับเข้าสู่โหมดเงียบเหงาอีกครั้ง แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์เช่นนี้ได้ส่งผ่านมายังต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายต้องกลับมาประเมินกลยุทธ์กันใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่สาหัสสำหรับผู้ประกอบการทุกราย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิปี 2566 ที่กำลังจะก้าวสู่ปี 2567 อย่างเต็มตัว
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่มากขึ้นในตลาด
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% หรือราวๆ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่รอดพ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในผู้ประกอบการหลายราย ไม่จำกัดเพียงรายเล็กรายน้อย
ผู้ชนะรายได้รวม: แสนสิริ นำทัพ แต่ AP จี้ติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะเห็นภาพดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลด้วยรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจยังไม่ครอบคลุมทั้งหมด เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเสริม การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รายได้จากการขาย: ความท้าทายที่ปรากฏชัด
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และ Land and Houses ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบอย่างกว้างขวาง
ผู้ท้าชิงรายได้จากการขาย: AP ขึ้นนำ แต่แสนสิริ และ ศุภาลัย ยังแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ก็เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% เป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้รายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นสู่ยอดกำไรสุทธิ ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีเงินได้ประมาณ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 โอกาสและความท้าทายบนเส้นทางอสังหาริมทรัพย์
ผลการดำเนินงานในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ย่อมมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ เข้าใจตลาด และสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว ในปี 2567 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีความน่าสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties) และอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (Niche Market) การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการ และการสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการที่ปรึกษาในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้กระทั่งต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ในตลาด เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ ติดต่อเราเพื่อร่วมพูดคุยและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคตของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 และปีต่อๆ ไป!
