ส่องผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ใครคือผู้ท้าชิงตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์อันเข้มข้นของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยมีความหวังว่าจะเติบโตอย่างก้าวกระโดดตามแรงส่งจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างไม่คาดฝัน โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ตลาดที่เคยคึกคักเริ่มแผ่วเบา และภาวะดังกล่าวก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ในปี 2567 นี้ ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะท้าทายไม่แพ้ปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเชื่อว่าการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินสมรรถนะการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างชัดเจน
โดยรวมแล้ว ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพความแตกต่างที่ชัดเจนอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วง เห็นได้จากรายได้ที่ติดลบเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ประสบปัญหาอัตราการลดลงของรายได้สูงถึงราว 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ ที่ลดลง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ 22%, และ ไซมิส แอสเสท 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะตลาด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย ที่ติดลบ 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง 9%, และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งผู้นำด้านรายได้รวม!
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (โต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ “ความสามารถในการขาย” อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงยอดขายที่เกิดขึ้นจริงจากโครงการที่พัฒนาขึ้น การวิเคราะห์รายได้จากการขายจึงเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำที่สุดถึงการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัท
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าจับตาคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทอันดับต้นๆ อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เอพี (ไทยแลนด์) ครองบัลลังก์รายได้จากการขาย!
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ไม่ว่ารายได้จะมากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไร!
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ได้กำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ติดอันดับ 1)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 นี้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของกำลังซื้อที่อาจจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ สภาพคล่องในระบบ และการแข่งขันที่ยังคงเข้มข้น
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและเติบโตได้อย่างโดดเด่น ทั้งในด้านรายได้รวม รายได้จากการขาย และที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” สิ่งเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจถึงสภาวะตลาด วิเคราะห์คู่แข่ง และการปรับตัวอย่างรวดเร็ว คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ สำหรับนักลงทุน การพิจารณาผลประกอบการที่ครอบคลุมทุกมิติ ทั้งรายได้ การขาย และกำไร จะช่วยให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
คุณพร้อมที่จะก้าวเข้าสู่โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 แล้วหรือยัง? มาวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าชัยในทุกสภาวะตลาดไปด้วยกัน!
