วงการอสังหาฯ ไทย ปี 2567: ทิศทางตลาด, ตัวเลขเด็ด, และผู้เล่นตัวจริงที่ต้องจับตา
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการฟื้นตัวอย่างสดใสในปี 2565 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่กลับพบว่าภาวะชะลอตัวได้ย่างกรายเข้ามาอีกครั้ง โดยเฉพาะช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาสดใสได้อย่างที่หวัง สถานการณ์ยังคงท้าทายต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้อย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางสมรภูมิอันดุเดือดของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: เทรนด์ชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้าง รายได้รวม ในปี 2566 ไปได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มี รายได้รวม ที่ปรับลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดัน
บางบริษัทต้องเผชิญกับ รายได้ลดลง ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มี รายได้ติดลบ ในหลัก 20% ขึ้นไป หรือประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land ยังมี รายได้รวมลดลง ถึง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีเทรนด์นี้ได้ โดยมี รายได้รวมติดลบ ถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มียอด รายได้รวมสูงสุด ในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่ รายได้รวมลดลง เมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มี รายได้ลดลง เล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property ที่มี รายได้รวมลดลง ประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด: ใครยืนหนึ่ง?
เมื่อพิจารณาจาก รายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (U City): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property Thailand): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณา รายได้จากการขาย ถือเป็นหัวใจสำคัญในการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ตัวเลข รายได้รวม ดูดีเกินจริง
หากเรามองที่ รายได้จากการขาย เพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ โดยทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้าง รายได้จากการขาย รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งชี้ให้เห็นว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มี รายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างชัดเจน เช่น Raimon Land ที่ รายได้จากการขายตกลง ถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลง เกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มี รายได้จากการขายลดลง ถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นเบอร์ 1 ในด้าน รายได้จากการขาย ก็ยังมียอด รายได้จากการขายลดลง เล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่มี รายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มี รายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด: ใครคือผู้นำตัวจริง?
เมื่อวิเคราะห์ที่ รายได้จากการขาย โดยตรง 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (Supalai): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property Thailand): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality Houses): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย โดยในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา ทำ รายได้จากการขาย ได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ คือปัจจัยที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการสร้างมูลค่าที่แท้จริงของธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำ กำไรสุทธิ รวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ ผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง กำไรลดลง จากปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ กำไรสูงสุด: ใครคือนักบริหารต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แข็งแกร่ง?
มาถึงการวิเคราะห์ กำไรสูงสุด 10 อันดับแรก ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 7,495 ล้านบาท (แม้วิกฤตรายได้ แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (Supalai): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality Houses): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property Thailand): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาฯ ไทย: ท่ามกลางความท้าทายและโอกาส
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ผมได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ว่าเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย จากปัจจัยต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจมหภาค การเมือง และกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายไม่แพ้กัน แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค เช่น ที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่า ทำเลดี ฟังก์ชันครบครัน และโครงการที่มีนวัตกรรม
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับตลาดในปี 2567 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์แนวโน้มตลาด และทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
มาร่วมกันสำรวจโอกาสที่ซ่อนเร้นและเตรียมพร้อมสำหรับก้าวต่อไปในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน!
