สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความผันผวนอย่างหนัก หลังจากการคาดการณ์การฟื้นตัวที่อิงจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หวัง ตลาดกลับสู่โหมดชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนในวงการ อสังหา 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง ในปี 2566 เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ: รายได้รวมชะลอตัว แต่ใครยังรักษาแชมป์?
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ลดลงราว -28% นอกจากนี้ยังมี ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่รอด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ เรียงตามรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ผงาดแชมป์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจยังไม่สะท้อนภาพรวมที่แท้จริงของธุรกิจ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การมองที่ “รายได้จากการขาย” จะเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าตลาด อสังหา 2025 ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขที่น่ากังวล ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันในภาพรวมของตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
Top 10 บริษัทอสังหาฯ เรียงตามรายได้จากการขายสูงสุด: เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: วัดผลสำเร็จสุดท้ายของผู้ประกอบการ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลเมื่อพิจารณาว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ ขาดทุนสุทธิ ในปีนี้ บางรายขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาฯ เรียงตามกำไรสุทธิสูงสุด: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีเงินได้ประมาณ 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
จากข้อมูลผลประกอบการข้างต้น สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ปัจจัยลบหลายประการยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว, รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองและกฎระเบียบที่อาจส่งผลกระทบต่อการลงทุน
สำหรับปี 2567 นี้ เป็นอีกปีที่คาดการณ์ว่าผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นเดิม การบริหารจัดการต้นทุน, การวางแผนกลยุทธ์ทางการตลาดที่ตรงจุด, และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในยุคปัจจุบัน จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดมากขึ้น และสามารถเลือกบริษัทที่มีศักยภาพในการฟื้นตัวและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาและทำความเข้าใจตลาด เพื่อคว้าโอกาสการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณในปี 2567 นี้!
