ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายและโอกาสที่ต้องคว้า
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดตามแรงส่งจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณที่ดี แต่ภาพรวมกลับยิ่งถดถอยลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลให้ตลาดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด และแนวโน้มดังกล่าวได้ยืดเยื้อมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อขายที่คึกคัก กลับไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้ และดูเหมือนว่าความท้าทายนี้จะยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะข้อมูลล่าสุดจาก Property Mentor ที่ได้วิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ยากลำบากนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่ยังคงรักษาความเป็นผู้นำท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว แต่ก็ยังมีดาวเด่น
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทบางแห่งเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) แม้แต่ Land and Houses หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ติดอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ มาเสริม แต่ถ้าเน้นที่รายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลยิ่งกว่า เพราะมากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
รายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญพบได้ในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และน่าตกใจที่ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
เอพี (ไทยแลนด์) ชนะศึกรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
ศุภาลัย รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก้าวเข้าสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จะลดลง แต่ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ มาอย่างเงียบๆ แต่อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะตัวจริง
แม้รายได้จะสูงเพียงใด หากกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ได้ปัจจัยหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับส่วนนี้ ศุภาลัยคงขึ้นเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ โชว์ผลงานกำไรก้าวกระโดด 42% ทำได้ 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ทำกำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
เอสซี แอสเสท ทำกำไร 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ ทำกำไร 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ปีแห่งการปรับตัวและคว้าโอกาส
ข้อมูลข้างต้นคือภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ การปรับกลยุทธ์ที่รวดเร็ว และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
การมุ่งเน้นพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์ การเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
สำหรับนักลงทุน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรม และสามารถตัดสินใจลงทุนในบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยง และมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
คุณพร้อมที่จะคว้าโอกาสและปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 แล้วหรือยัง? มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตไปด้วยกัน!
