สรุปภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ความท้าทายที่ไม่จบสิ้น และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวตามโมเมนตัมที่ดีจากปีก่อนหน้า แต่ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงไม่สดใสนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อวิเคราะห์ว่าผู้เล่นรายใดสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่ฉายแววเป็น “ดาวเด่น” ที่แท้จริง
รายได้รวม: การชะลอตัวที่ไม่อาจหลีกเลี่ยง
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาท
ที่น่าสังเกตคือ ในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป หรือประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ยอดขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดผลงานกันอย่างแท้จริง การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาเสริม เช่น การรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้ชนะที่แท้จริงในศึกรายได้จากการขาย
เมื่อเจาะลึกในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 ตามมาด้วย Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House คว้าอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดชัยชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะขายได้มากหรือน้อยเพียงใด หากกำไรสุทธิยังคงน้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรได้อย่างเต็มที่ ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งนี้ได้ คือ กำไรที่เกิดขึ้นจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และตามมาด้วย Origin Property ที่ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง -25% จากปีก่อนก็ตาม
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่รออยู่ แต่ก็ยังมีโอกาส
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย จากสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ผู้ประกอบการที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และมีความแข็งแกร่งทางการเงิน ยังคงสามารถรักษาผลประกอบการที่ดีไว้ได้
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยังคงมีความท้าทาย แต่หากมองให้ลึกลงไป ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมปรับตัว กล้าที่จะสร้างสรรค์ และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน
คุณคือส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะมาถึง! การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาเช่นนี้ อาจนำมาซึ่งผลตอบแทนที่น่าพอใจ หากคุณมีการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้านและเลือกพันธมิตรที่ใช่ เข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกันกับผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมเคียงข้างคุณ.