ภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567-2568: การประเมินผลการดำเนินงานและทิศทางอนาคต
ปี 2566 ถือเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวตามแรงส่งจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มกลับมาคึกคัก แต่ภาพรวมกลับสวนทาง เมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี รวมถึงช่วงฤดูกาลขายที่มักคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ปัญหาดังกล่าวได้ลุกลามต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับสภาวะที่ซับซ้อน ซึ่งจำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์เชิงลึกเพื่อทำความเข้าใจกลยุทธ์ของผู้เล่นหลักในตลาด
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามแข่งขันที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ความแตกต่างระหว่างบริษัทสูง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยมากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ประสบปัญหาการหดตัวของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) แม้แต่ Land and Houses บริษัทชั้นนำของประเทศก็ไม่รอดพ้นจากสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่า แม้บริษัทขนาดใหญ่จะยังมีรายได้รวมสูง แต่การเติบโตเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการทำธุรกิจหลัก
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นรายได้หลักจากการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป การวิเคราะห์นี้ช่วยคัดกรองผลกระทบจากรายได้อื่นๆ ที่อาจเข้ามาช่วยเสริม เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น
โดยรวมแล้ว 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ผลกระทบที่ชัดเจนพบในบริษัทอย่าง Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายในสภาวะตลาดปัจจุบัน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขายที่ 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อน ซึ่งแสดงถึงศักยภาพในการขยายตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้ความสามารถในการดำเนินธุรกิจ แต่ผลกำไรสุทธิคือเครื่องพิสูจน์ความสามารถในการสร้างมูลค่าและบริหารจัดการต้นทุนอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการทำกำไรภายใต้แรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อที่อ่อนแอ
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567-2568
จากข้อมูลผลการดำเนินงานในปี 2566 ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยลบยังคงมีอยู่ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังเปราะบาง และต้นทุนการดำเนินงานที่อาจปรับตัวสูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว จะยังคงสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
การให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ “อสังหาริมทรัพย์แนวราบ” (horizontal property) โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนและผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย เนื่องจากยังคงได้รับความนิยมจากเทรนด์การทำงานที่บ้าน (work from home) และความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น
นอกจากนี้ “คอนโดมิเนียม” (condominium) โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ และตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เช่น กลุ่มคนทำงาน หรือนักลงทุนระยะสั้น ก็ยังคงมีช่องว่างให้เติบโต โดยเฉพาะโครงการที่มาพร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันและบริการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง
การลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” (investment property) เช่น อาคารสำนักงาน, พื้นที่ค้าปลีก (retail space), หรือคลังสินค้า (warehouse) ที่มีการเติบโตตามเศรษฐกิจและภาคอีคอมเมิร์ซ ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ ซึ่งต้องการการวิเคราะห์ตลาดเชิงลึก และการมองเห็นเทรนด์ในระยะยาว
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาดในแต่ละเซกเมนต์ และการประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ถึงเวลาแล้วที่จะปรับกลยุทธ์การลงทุนของคุณให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อคว้าโอกาสทองในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและคุ้มค่าที่สุด
