วงการอสังหาฯ ไทย ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย โอกาสใหม่ที่ซ่อนเร้น
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 นี้ ทำให้หลายฝ่ายเริ่มตั้งคำถามถึงทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยว่าจะเดินหน้าต่อไปอย่างไร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิดเสมอ และในปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ แสดงให้เห็นภาพที่น่าสนใจว่า แต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางความผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: แรงเหวี่ยงที่ชะลอตัว
การวิเคราะห์รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่บริษัทจำนวนมากกำลังเผชิญ
บางบริษัทประสบกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้ลดลง -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) -22% และ ไซมิส แอสเสท (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยแต่ก็ติดลบที่ -1%, ศุภาลัย (SPALI) -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 สามารถจัดลำดับได้ดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การบริหารโครงการ หรือรายได้จากการลงทุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนความสามารถในการสร้างยอดขายที่แข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ตลอดทั้ง 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ พบว่าสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่มียอดขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) มียอดขายลดลงเกือบ -40%, และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดมาอย่างยาวนาน ก็มียอดขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อน
เอพี (ไทยแลนด์) ครองความเป็นหนึ่งด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ความสามารถในการทำกำไรภายใต้แรงกดดัน
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การที่บริษัทจะถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” อย่างแท้จริงนั้น ต้องพิจารณาถึง กำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งเป็นผลลัพธ์สุดท้ายของการดำเนินงาน โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะ ขาดทุน ในปี 2566 โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายและโอกาสที่ต้องไขว่คว้า
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 นี้ จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยลบจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและคุณภาพชีวิตมากขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ก็ยังมี โอกาสใหม่ๆ ที่ซ่อนเร้น อยู่เสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างคล่องตัว, เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง, นำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่, และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
ในปี 2567 นี้ ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ควรมุ่งเน้นการสร้าง “คุณค่า” ที่มากกว่าแค่ตัวอาคาร แต่เป็นการมอบประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ครบวงจร, การออกแบบที่ใส่ใจในรายละเอียด, และการบริการหลังการขายที่น่าประทับใจ การให้ความสำคัญกับ “ความยั่งยืน” ในการพัฒนาโครงการ ก็จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่สร้างความแตกต่างและดึงดูดผู้บริโภคยุคใหม่
อีกหนึ่งกลยุทธ์ที่สำคัญคือ การ “สร้างพันธมิตร” หรือการร่วมทุน (Joint Venture) กับผู้พัฒนาโครงการที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดเฉพาะกลุ่ม หรือการผนึกกำลังกับผู้ให้บริการด้านเทคโนโลยีเพื่อยกระดับประสบการณ์ของผู้พักอาศัย ก็เป็นแนวทางที่น่าสนใจในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
การวิเคราะห์เชิงลึกนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ที่ประสบความสำเร็จในปี 2566 คือผู้ที่สามารถ “ปรับตัว” และ “สร้างสรรค์” ได้อย่างต่อเนื่อง ในปี 2567 นี้ ความสามารถในการ “คาดการณ์” และ “ตอบสนอง” ต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 นี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มตลาด จะเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด มาร่วมกันก้าวข้ามความท้าทาย และคว้าโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังรออยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน!
