พลิกโฉมอสังหาฯ ไทย ปี 2567: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดผันผวน
ปี 2566 ที่ผ่านมาเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความหวังที่จะต่อยอดจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 แต่ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดยังคงดูไม่สดใสนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งมีจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้น และค้นหาผู้ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรคไปสู่ชัยชนะได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่เห็นได้ชัด
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2566 บ่งชี้ว่า รายได้รวม ของอุตสาหกรรมนี้อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดัน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก คือบริษัทที่มี รายได้รวมลดลง ในระดับที่น่าตกใจ โดยเฉพาะ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ก็เผชิญกับ การหดตัวของรายได้ ที่สูงเช่นกัน
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมี รายได้รวมติดลบ ถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% นอกจากนี้ Supalai (-10%) และ Pruksa Holding (-9%) รวมถึง Origin Property ที่มี รายได้รวมลดลง ประมาณ 4% ก็เป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มที่เผชิญกับการชะลอตัว
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ในปี 2566 พบว่า Sansiri ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai คว้าอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation ครองอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, Univenture อันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) อันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property อันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง เมื่อเราตัดรายได้จากส่วนอื่นออกไป โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกในหมวด รายได้จากการขาย จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ภาพรวม รายได้จากการขาย จากทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มี รายได้จากการขายรวม อยู่ที่ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ รายได้จากการขายลดลง จากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่ากังวลปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่ รายได้จากการขายลดลง ถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่ รายได้จากการขายลดลง ถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายด้าน ก็ยังเผชิญกับ รายได้จากการขายที่ติดลบ เล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทชั้นนำด้าน รายได้จากการขาย มีถึง 8 บริษัทที่ รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์ยอดขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วย รายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่คว้าอันดับ 2 ด้วย รายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มี รายได้จากการขายเติบโต ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วย รายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วย รายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มี รายได้เติบโต เป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วย รายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้ รายได้จากการขายจะลดลง มาก แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วย รายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property ครองอันดับ 7 ด้วย รายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้ รายได้ลดลง ถึง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วย รายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House มาเงียบๆ แต่มีผลงานสม่ำเสมอ คว้าอันดับ 9 ด้วย รายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วย รายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่ โดยในปี 2566 Central Pattana มี รายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มี รายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งทางการเงิน
มาถึงบทสรุปที่สำคัญที่สุด นั่นคือ กำไรสุทธิ การทำธุรกิจที่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริงไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องดูที่ความสามารถในการสร้างผลกำไรและบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำ กำไรสุทธิรวมกัน ได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มี กำไรสุทธิรวมกัน ประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มี ผลกำไรลดลง เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด ในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วย กำไรสูงสุด ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ รายได้จะลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรสูงคือ การรับรู้ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วย กำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) คว้าอันดับ 3 ไปอย่างเฉียดฉิวด้วย กำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri มี กำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วย กำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนก็ตาม
SC Asset ทำ กำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มี กำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding ทำ กำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วย กำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วย กำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567: การปรับตัวสู่ตลาดใหม่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนอยู่ การปรับตัวเชิงกลยุทธ์จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามความยากลำบาก และคว้าชัยชนะในตลาดปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะยังคงมีความผันผวนอยู่
จากประสบการณ์ในวงการมากว่า 10 ปี ผมเชื่อมั่นว่า บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มี ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง, การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, ความสามารถในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด, และ การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะสามารถเอาตัวรอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุน การเลือกพิจารณา หุ้นอสังหาริมทรัพย์ ที่มี อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ที่น่าสนใจ, มูลค่าที่เหมาะสม (Valuation), และ แนวโน้มการเติบโตในระยะยาว จะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุน
ปี 2567 คือบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย และเราจะได้เห็นว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัว คว้าโอกาส และสร้างการเติบโตที่แข็งแกร่งในท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงนี้
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านไปสู่ความสำเร็จ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะร่วมมือและแบ่งปันประสบการณ์เพื่อสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
