วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ความท้าทาย โอกาส และผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคัก หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง และสภาวะนี้ยังคงเป็นความท้าทายที่ส่งต่อไปยังปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ การติดตามและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างชัดเจน “Property Mentor” ได้ทำการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัว
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจไม่สามารถสะท้อนภาพที่แท้จริงของตลาดได้ทั้งหมด เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บางบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้ที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses เอง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน ซึ่งนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแท้จริง “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความท้าทายในการกระตุ้นยอดขาย
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับตัวเลขที่น่ากังวล เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) เอง ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกเหนือจากกลุ่มบริษัทที่กล่าวมา ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มแสดงศักยภาพได้อย่างโดดเด่น โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จจากการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดของผู้ชนะ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานที่ได้วิเคราะห์มานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 การจะก้าวข้ามผ่านสภาวะเช่นนี้ไปได้ จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่ง มีวิสัยทัศน์ และสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตต่อไปได้
ท่านนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากต้องการข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการวางแผนการลงทุนที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะร่วมเดินทางไปกับท่านสู่ความสำเร็จในทุกก้าวของการลงทุน.
