ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทาย การปรับตัว และโอกาสทองสำหรับนักลงทุน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะช่วยขับเคลื่อนตลาดให้เติบโตต่อไป แต่ความเป็นจริงกลับเป็นภาพสะท้อนที่ต่างออกไป การชะลอตัวของตลาดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลแห่งการขาย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเพื่อทำความเข้าใจถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ในปี 2566 ซึ่งการวิเคราะห์นี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อชี้ถูกชี้ผิด แต่เพื่อสะท้อนภาพความเป็นจริง และค้นหาผู้ที่สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
รายได้รวม: สัญญาณเตือนจากภาพรวม
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 เป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่บริษัทส่วนใหญ่ต้องเผชิญ
หลายบริษัทประสบปัญหาหนักหนาสาหัส โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวลถึง 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) และ บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้รวมติดลบราว -28% นอกจากนี้ ยังมีบริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่ติดลบถึง -26%, บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) -23%, บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) -22% และ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) -21%
แม้กระทั่งบริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ยังได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) -10%, บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) -9% และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สามารถทำรายได้รวมไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% และเฉือนเอาชนะอันดับ 2 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี อันดับ 3 คือ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตลาดรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขาย แต่การเติบโตของรายได้จากการขายยังคงเป็นเป้าหมายสำคัญ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะเป็นหนึ่งในเพียง 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม
อันดับ 3 คือ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท อันดับ 4 คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ก็เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยผลงานที่โดดเด่น จากการขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุน
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่าการทำรายได้จะมีความสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและผลตอบแทนที่แท้จริงของบริษัท ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยืนหนึ่งด้านกำไรสุทธิ ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำได้ แม้จะมีรายได้ลดลงมาก แต่สามารถสร้างกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากกำไรพิเศษราว 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการนี้ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งมาเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
อันดับ 3 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่ทำกำไรไปได้ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ก้าวสู่ปี 2567: ความท้าทายใหม่ โอกาสใหม่ และการปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้วิเคราะห์มานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับนักลงทุนและผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง และการมองหาโอกาสใหม่ๆ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาไปสู่ความสำเร็จ
ในปี 2567 นี้ ยังคงเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเต็มไปด้วยความผันผวนและปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวัง ทั้งในด้านกำลังซื้อที่อาจได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวม, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป
อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ การมองหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว, การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีแนวโน้มดี, หรือการพิจารณาลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ อาจเป็นหนทางในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะคว้าโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567? ร่วมศึกษา วิเคราะห์ และวางแผนการลงทุนอย่างชาญฉลาดไปกับเรา เพื่อการตัดสินใจที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตทางการเงินของคุณ
