ปี 2567: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทาย บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการบริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก แม้ในช่วงต้นปีจะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากแรงส่งของปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ยังคงน่าจับตา และเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 10 ปี ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท ในช่วงปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพสะท้อนของความท้าทายในตลาดอสังหาฯ ไทย 2566
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมในปี 2566 ไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่เพียงพอ เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
รายได้รวมติดลบ: บิ๊กเพลเยอร์ต้องเผชิญหน้ากับแรงกดดัน
หลายบริษัทที่เคยเป็นผู้นำในตลาด ต่างเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทที่รายงานการลดลงของรายได้รวมในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (-28%), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (-28%) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (-28%) นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายงานการลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (ลดลง 10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวเลขที่บ่งบอกถึงขนาดของธุรกิจ แต่หากพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” จะสามารถสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักในการสร้างยอดขายได้ดียิ่งขึ้น เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
รายได้จากการขายที่น่าจับตามอง:
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายลดลงถึง 78%
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์: รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38%
เอพี (ไทยแลนด์): แม้จะเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย แต่ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
กลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจหลักของหลายบริษัท
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างชัดเจนหลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้จะมียอดขายที่สูง แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการทำธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ก้าวสู่ความท้าทายที่มากกว่าเดิม
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ได้วิเคราะห์มา สามารถสรุปได้ว่า ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยลบทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องนำมาพิจารณาในการวางกลยุทธ์
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว ปรับกลยุทธ์ และนำเสนอบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด บริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง มีทีมบริหารที่มีวิสัยทัศน์ และสามารถสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการของตนเอง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามสถานการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลอย่างละเอียด คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ มาร่วมกันไขว่คว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะก้าวสู่ปีแห่งความท้าทายไปด้วยกัน!
