ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ความท้าทาย โอกาส และกลยุทธ์สู่ความสำเร็จ
ปี 2566 เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง แต่สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูการขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้เท่าที่ควร ปัญหาดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดยังคงไม่สดใสเท่าที่คาดหวัง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด การประเมินผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่งในปี 2566 ที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการแต่ละราย และบ่งชี้ถึง “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
จากการรวบรวมข้อมูลของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าเป็นห่วงนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลายบริษัทต้องเผชิญ
หลายบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% หรือสูงกว่านั้น โดยเฉพาะ L.P.N. Development และ Eastern Star Real Estate ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม: แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UWC): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพ
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดประสิทธิภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
หลายบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมาก เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (Supalai): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Q House): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างมาก โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses แชมป์เก่ารักษาบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (Supalai): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Q House): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นเดียวกัน
ในสภาวะตลาดเช่นนี้ กลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การบริหารกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถประคองตัวและเติบโตต่อไปได้
คุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือปรับกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในสถานการณ์ปัจจุบันอยู่ใช่หรือไม่? เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยคุณวิเคราะห์ เจาะลึก และวางแผน เพื่อให้ธุรกิจของคุณก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสสู่ความสำเร็จในปี 2567 นี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและโซลูชันที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณได้แล้ววันนี้!
