แน่นอนครับ นี่คือบทความที่ถูกปรับปรุงใหม่ โดยเน้นภาษาไทยและปรับปรุงให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567-2568 พร้อมทั้งเพิ่มคำสำคัญ SEO เพื่อการจัดอันดับที่ดีขึ้น
ปี 2567: ก้าวข้ามความท้าทาย สู่การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทย – บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่หนักหนาสาหัส ไม่เป็นไปตามความคาดหวังที่หลายฝ่ายตั้งไว้ว่าจะได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดดูเหมือนจะยังคงเผชิญกับความท้าทายเช่นเดิม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ปีที่ผ่านมาเป็นปีแห่งการปรับตัว และบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ มากมาย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 และหาคำตอบว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตและก้าวขึ้นมาเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้ามาอย่างกว้างขวาง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งติดลบไปถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
“แสนสิริ” ผงาดผู้นำรายได้รวมปี 2566 พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โตขึ้นถึง 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท ปิดท้าย 5 อันดับแรกด้วย พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 UV Group (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนและผู้ที่ติดตามวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ เข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง เมื่อเราวัดกันที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดทั้ง 41 บริษัทที่ทำการศึกษา สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, LPN Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
“เอพี (ไทยแลนด์)” กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขายปี 2566
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี “รายได้จากการขาย” สูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท เหนือกว่า แสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยเพิ่มขึ้น 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset (SC) ที่ไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ที่ 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้จะมียอดขายลดลง แต่ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality Houses (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาและมีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท
“กำไรสุทธิ”: ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริง
แต่ไม่ว่ายอดขายจะดีเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างเต็มที่ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” คว้าแชมป์กำไรสูงสุดปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 SC Asset (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด อันดับ 8 พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่มีกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567-2568
ข้อมูลเหล่านี้คือภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากอย่างแท้จริง สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป กลยุทธ์ที่เน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่แท้จริง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ
ในมุมมองของผมในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่าปี 2567-2568 จะเป็นช่วงเวลาของการ “คัดกรอง” ผู้เล่นที่แข็งแกร่งจริง บริษัทที่มีโครงสร้างทางการเงินที่มั่นคง มีทีมผู้บริหารที่ชาญฉลาด และมีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้ และอาจจะสามารถคว้าโอกาสในการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สำหรับนักลงทุน การวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินอย่างละเอียด การทำความเข้าใจกลยุทธ์ของแต่ละบริษัท และการมองหา “หุ้นแห่งโอกาส” ที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว คือสิ่งที่ควรให้ความสำคัญอย่างยิ่ง
คุณพร้อมที่จะมองหาโอกาสการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยท่ามกลางความเปลี่ยนแปลงนี้แล้วหรือยัง? ร่วมพูดคุยและแลกเปลี่ยนมุมมองเพื่อค้นหาคำตอบไปด้วยกัน.
