อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: สู่ยุคใหม่แห่งการปรับตัวและสร้างโอกาส
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยภาพรวมตลาดที่ค่อนข้างซบเซาอย่างต่อเนื่อง จากโมเมนตัมที่เคยหวังว่าจะสานต่อจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ยาวนานตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนล่วงเลยไปถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศในปี 2567 ยังคงเป็นไปอย่างท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์กว่า 41 แห่งอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ปัจจุบัน และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งขันที่กำลังเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลง แต่ยังมีจุดที่น่าจับตา
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถทำรายได้รวมกันในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ปรับลดลง
บางบริษัทเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับที่น่าตกใจ เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาด! คว้าแชมป์รายได้รวม แต่การแข่งขันยังเข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการปรับเปลี่ยนที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 Univentures 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 Frasers Property (Thailand) 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 Singha Estate 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานที่สะท้อนการดำเนินธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลักโดยตรง
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และน่าสนใจว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ยึดตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย: ความสามารถในการทำตลาดที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ แสนสิริ ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก Land and Houses ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการสร้างมูลค่า
สุดท้ายนี้ สิ่งที่จะตัดสินความเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นผลลัพธ์สุดท้ายที่สะท้อนความสามารถในการบริหารจัดการและสร้างมูลค่าขององค์กร
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ: การบริหารจัดการที่ชาญฉลาด
แม้รายได้จะลดลง แต่ Land and Houses ก็ยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัย คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด แสนสิริ อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา ด้วยกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ปี 2567: สู่ยุคใหม่แห่งการปรับตัวและสร้างโอกาส
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวอย่างสูง
ในภาวะที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้ การมองหาโอกาสใหม่ๆ ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพการดำเนินงานจะเป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและติดตามแนวโน้มตลาดอย่างสม่ำเสมอ คือสิ่งสำคัญที่สุดที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อย่าพลาดโอกาสในการคว้าชัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลง! ติดตามบทวิเคราะห์และโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจของเราได้ที่นี่
