ยุทธจักรวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ฝ่าความท้าทาย สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ปี 2566 ที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดคิด แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่เริ่มฟื้นตัวในปี 2565 แต่ภาพรวมกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง การเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ประกอบกับปัจจัยมหภาคอื่นๆ ทำให้ตลาดซบเซาต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงพีคของการซื้อขาย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ล่าสุดเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินศักยภาพของแต่ละองค์กรในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน และเพื่อมองหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: รายได้หดตัว แต่ยังคงมีแสงสว่าง
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 มีรายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้ที่ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), Country Group Development (-28%), Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม แซงหน้า AP (Thailand) อย่างฉิวเฉียด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (เดิมคือ UHM): 17,672 ล้านบาท (โปรดตรวจสอบชื่อบริษัทในปัจจุบัน เนื่องจาก UHM เปลี่ยนชื่อเป็น U City)
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่สะท้อนศักยภาพที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้บ่งบอกถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง
ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักในส่วนนี้ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ที่ติดอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
AP (Thailand) คัมแบ็กผู้นำรายได้จากการขาย แสนสิริ ตามติด
เมื่อโฟกัสที่รายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% เป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโต)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังเกาะกลุ่ม Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตแบบก้าวกระโดด สร้างความฮือฮา
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำธุรกิจอย่างยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัววัดผลสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหุ้น แม้จะมียอดขายสูง แต่หากมีต้นทุนที่สูง หรือบริหารจัดการต้นทุนได้ไม่ดี ก็ย่อมสะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรที่จำกัด
ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง บางแห่งขาดทุนมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ยืนหนึ่ง เจ้าแห่งกำไร แต่เบื้องหลังมีเรื่องราวที่น่าสนใจ
ในบรรดา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ครองแชมป์กำไรสูงสุด) ปัจจัยสำคัญ: มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากหักรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยคงขึ้นเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงอยู่ในอันดับต้นๆ)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยุทธจักรแห่งโอกาสและบทพิสูจน์
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 แสดงให้เห็นภาพรวมที่ท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและเติบโตได้ในสภาวะตลาดที่ผันผวน การจะก้าวผ่านปี 2567 นี้ไปได้ ไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็เชื่อว่าด้วยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
การวิเคราะห์เชิงลึกนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจข้อมูลเหล่านี้อย่างรอบด้าน คือก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์
เข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการก้าวผ่านความท้าทาย และมองหาโอกาสการลงทุนที่ใช่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังปรับตัวสู่ยุคใหม่!
