ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: การประเมินผลการดำเนินงาน 41 บริษัทจดทะเบียน พร้อมฉายภาพอนาคต
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้หลายฝ่ายจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะซบเซานี้ได้ยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและทิศทางที่คลุมเครือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
จากการสำรวจ พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทกลับเผยให้เห็นภาพที่น่าตกใจยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุดคือ กลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมหดตัวไปราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นเบอร์ 1 รายได้รวม แต่ AP (Thailand) โชว์ฟอร์มเด่นด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SANSIRI): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่ง
สำหรับบริษัททั้ง 41 แห่งที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงก็มีจำนวนมากถึง 30 จาก 41 บริษัท
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% การที่บริษัทขนาดใหญ่ในกลุ่ม Top 10 ถึง 8 แห่ง มีรายได้จากการขายที่ติดลบ แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย โชว์ศักยภาพการบริหารจัดการ
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขาย 10 อันดับแรก พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SANSIRI): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างยอดขายได้สูง แต่หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ แต่ปัจจัยพิเศษมีผล
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทรัสต์)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SANSIRI): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียนที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตาได้แก่:
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย, อัตราเงินเฟ้อ, และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลัก
อัตราดอกเบี้ย: การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ และภาระผ่อนของลูกค้า
กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค: ทัศนคติและความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มเป้าหมายหลัก
อุปทานและการแข่งขัน: การบริหารจัดการซัพพลายในตลาดให้สมดุลกับความต้องการ และการแข่งขันที่รุนแรงระหว่างผู้ประกอบการ
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ อาจมีบทบาทสำคัญในการช่วยประคองตลาด
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: เทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น ความต้องการพื้นที่สีเขียว, การทำงานจากบ้าน, และเทคโนโลยีสมาร์ทโฮม
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดที่ผันผวน
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การก้าวข้ามผ่านความท้าทายในปี 2567 และปีต่อๆ ไป จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นการเน้นพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การสร้างนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และการบริการ, การใช้เทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ, และการสร้างความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งกับลูกค้า
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงแต่ช่วยให้เราเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบัน แต่ยังเป็นเครื่องมือสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต ใครจะสามารถปรับตัวและนำพาองค์กรสู่ความสำเร็จได้อย่างยั่งยืนในสภาพแวดล้อมที่ท้าทายนี้ ต้องติดตามกันต่อไป
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 เพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาด เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่ครอบคลุม เพื่อช่วยให้คุณก้าวไปสู่ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่โอกาสใหม่ๆ
