วิกฤตอสังหาฯ ปี 2567: สัญญาณแห่งการปรับตัว และโอกาสทองของนักลงทุน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์อันหนักหน่วงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย สวนทางกับความคาดหวังที่เคยมีโมเมนตัมอันแข็งแกร่งมาจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก Property Mentor ที่ได้รวบรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 ถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้เราเห็นภาพรวมของอุตสาหกรรม และประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทในการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว แต่ใครคือผู้แข็งแกร่ง?
ข้อมูลจากการวิเคราะห์พบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลากหลายในตลาด
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักพอสมควร อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้รวมติดลบกว่า 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์, เอพี (ไทยแลนด์) (-1%), ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม… แต่เบื้องหลังซ่อนเร้นอะไร?
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่เพียงพอต่อการวัดผลงานที่แท้จริง เนื่องจากรายได้บางส่วนอาจมาจากธุรกิจอื่นที่นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์ “รายได้จากการขาย” จึงเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริง ใครคือผู้ที่ “ขายเก่ง” ที่สุด?
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท โดย 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง ย้ำให้เห็นถึงความยากลำบากในการทำยอดขาย
รายได้จากการขายที่ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญพบในหลายบริษัท เช่น ไรมอน แลนด์ (-78%), แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (เกือบ -40%), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-38%) แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าตกใจคือ ใน Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เอพี (ไทยแลนด์) กลับคืนบัลลังก์ “เจ้าแห่งการขาย”
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
แสนสิริ 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต, เติบโต 7%)
ศุภาลัย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ก็เป็นอีกหนึ่งดาวเด่นที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จ
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือเครื่องยืนยันความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ 12 บริษัท มีผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลง จากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับมาผงาดแชมป์กำไร… ด้วยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด?
แม้รายได้รวมและรายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับสามารถรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจาก กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงจะขึ้นเป็นอันดับหนึ่งไปแทน
Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกล
ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย สภาวะเศรษฐกิจมหภาคยังคงมีความไม่แน่นอน ปัจจัยด้านกำลังซื้อที่อ่อนแอ ต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น และการแข่งขันที่เข้มข้น ล้วนเป็นอุปสรรคสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ “โอกาส” ก็ซ่อนตัวอยู่เสมอ สำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกล การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ ทำให้เราเห็นถึงบริษัทที่มีศักยภาพในการบริหารจัดการต้นทุน มีความแข็งแกร่งทางการเงิน และมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ ไม่ใช่เพียงการมองหาที่ตั้งที่ดี แต่คือการเลือกบริษัทที่มี “ความยืดหยุ่น” สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้รวดเร็ว มีการบริหารจัดการหนี้สินที่มีประสิทธิภาพ และสามารถสร้าง “ผลตอบแทนที่ยั่งยืน” ได้จริง
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ การเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจที่ชัดเจน และมีประวัติการบริหารจัดการที่ดี จะช่วยเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว
อย่าพลาดโอกาสที่จะคว้าความสำเร็จท่ามกลางความท้าทาย! ศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน วางแผนการลงทุนอย่างชาญฉลาด และก้าวสู่การเป็นผู้ชนะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดนิ่ง.
