ส่องตลาดอสังหาฯ ไทย ปี 2567: ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาสทองของผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งการท้าทายที่แท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้หลายฝ่ายจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเดินสวนทาง ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายความคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และดูเหมือนว่าสถานการณ์ในปี 2567 จะยังคงเผชิญกับลมหนาวลูกเดิม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเกือบทศวรรษ ดิฉันได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และพบว่าภายใต้ภาพรวมที่ดูเหมือนจะซบเซา กลับมีปัจจัยที่น่าสนใจซ่อนอยู่ ซึ่งหากมองด้วยสายตาของผู้มีประสบการณ์ จะสามารถมองเห็นโอกาสท่ามกลางวิกฤตได้ วันนี้ ดิฉันจะพาไปเจาะลึกผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง ในปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่กำลังเผชิญกับแรงกดดัน พร้อมทั้งประเมินทิศทางของตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 ซึ่งเป็นปีที่กำลังจะเปิดฉากขึ้น
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขที่บอกเล่าเรื่องราว
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมของกลุ่มนี้ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาด
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ เช่น LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ติดลบสูงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21% แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่ 4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าแม้แต่ผู้นำตลาดก็ยังต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจและความผันผวนของตลาด
การแข่งขันที่เข้มข้น: ใครคือ “ตัวจริง” ด้านยอดขาย?
หากมองกันที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่ตรงไปตรงมาที่สุด จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก เช่น Raimon Land ที่ติดลบถึง 78%, LPN Development เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังเห็นการลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำยอดขาย
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
AP (Thailand): กวาดรายได้จากการขายไป 36,927 ล้านบาท
Sansiri: ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai: รักษาอันดับไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกถึง 13%
Pruksa Holding: มีรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): ทำรายได้ 10,019 ล้านบาท
Origin Property: แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท
Quality House: ทำรายได้ 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: มีรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัด “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนความสำเร็จที่แท้จริง คือ “กำไรสุทธิ” เนื่องจากรายได้เพียงอย่างเดียวไม่สามารถการันตีความแข็งแกร่งได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีหลังวิกฤตโควิด และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด
สำหรับ 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้กำไรสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท
Supalai: หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ Land and Houses ก็จะเป็นผู้นำ โดยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): เฉียดฉิวตามมาด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri: ทำกำไรก้าวกระโดดถึง 42% สู่ระดับ 5,846 ล้านบาท
Origin Property: แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังทำกำไรสุทธิได้ 3,160 ล้านบาท
SC Asset: ทำกำไร 2,525 ล้านบาท
Quality House: ตามมาติดๆ ด้วยกำไร 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: ประมาณการกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ตลาดอสังหาฯ กับโอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลทั้งหมดที่กล่าวมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2567 นี้ การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น ปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค นโยบายของรัฐบาล และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นตัวแปรสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาด
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้ที่อยู่ในสนามนี้มานาน ดิฉันมองว่าทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับนักลงทุน หรือผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถมองเห็นช่องว่าง และมีกลยุทธ์ที่ปรับเปลี่ยนได้ตามสถานการณ์ ปี 2567 นี้ อาจเป็นปีทองของการคว้าโอกาสใหม่ๆ
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์:
ศึกษาข้อมูลเชิงลึก: อย่ามองแค่ตัวเลขรายได้ แต่ให้เจาะลึกถึงที่มาของรายได้ โครงสร้างต้นทุน และความสามารถในการทำกำไรที่ยั่งยืน
ทำความเข้าใจความต้องการของตลาด: พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ เทรนด์ด้านความยั่งยืน และเทคโนโลยี จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น
บริหารความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด: ในภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอน การบริหารจัดการกระแสเงินสด และการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
มองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีเพียงตลาดคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรเท่านั้น ยังมีตลาดสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุ, โฮมออฟฟิศ, หรือโครงการเพื่อการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ
พันธมิตรทางธุรกิจ: การสร้างความร่วมมือกับพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญในด้านต่างๆ จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งและลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 กำลังรอคอยผู้ที่มีวิสัยทัศน์ และความพร้อมที่จะเผชิญหน้ากับความท้าทาย หากคุณคือหนึ่งในนั้น อย่าพลาดโอกาสที่จะศึกษา วิเคราะห์ และลงมือสร้างความสำเร็จในตลาดที่มีศักยภาพนี้.
